# Kølstrup Bygade 44, 5300 Kerteminde

Villa. 104 m² bolig, opført 1965, 1.438 m² grund, Kerteminde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-44-5300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-44-5300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-44-5300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42399/10.58297)
- [Solgte priser på Kølstrup Bygade](https://grundviden.dk/vej/koelstrup-bygade-5300?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,0 mio. kr.
- Svarer til 15.144 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.460.000 kr. (14.040 kr. pr. m² × 104 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +41.000 kr.
  - Grund på 1.438 m²: +49.000 kr.
  - Bygget 1965: -165.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: +137.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +56.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 1.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 618.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 575.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,3 mio. kr med overtagelse 1. februar 2024.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. november 2023, solgt for 1,3 mio. kr, fri handel (aftalt 6. november 2023).

## Huset og grunden

- 104 m² bolig, 1.438 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1965.
- Stueplan: 104 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 104 m².
- Huset: 104 m² bebygget.
- Tre mindre bygninger. BBR kender kun garagen (27 m², bygget 1995) og garagen (17 m², bygget 1965); den anden (16 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 1.274 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 327 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 104 m², din ret 431 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 647 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.438 m² giver ca. 431 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 647 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kølstrup (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11414339_1762261830028.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_2928958_1415701433843.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Orana A/S. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Kerteminde-området** (godt at vide): Ca. 5,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koelstrup-bygade-44-5300&lradon=1&src=address-md#11/55.42399/10.58297)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kertinge - Kølstrup**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_2928958_1415701433843.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nymarkskolen (0.-6. kl.), 10 KlasseCenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-44-5300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-44-5300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42399/10.58297)
- [Solgte priser på Kølstrup Bygade](https://grundviden.dk/vej/koelstrup-bygade-5300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.