# Kølstrup Bygade 43, 5300 Kerteminde

Villa. 172 m² bolig, opført 1875, 3.189 m² grund, Kerteminde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-43-5300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-43-5300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-43-5300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42447/10.58390)
- [Solgte priser på Kølstrup Bygade](https://grundviden.dk/vej/koelstrup-bygade-5300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Olietank fra 1965 står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Vid havudsigt, vandet ca. 200 m væk (ca. +6% på prisen).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel, pligt til grundejerforening).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,8 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 13.953 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.446.000 kr (14.220 kr pr. m² × 172 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -163.000 kr
  - Grund på 3.189 m²: +181.000 kr
  - Bygget 1875: -206.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +63.000 kr
  - Havudsigt: +129.000 kr
  - Brændeovn som primær varme: +62.000 kr
  - Seneste ombygning 1981: -125.000 kr
  - Afrundet: +13.000 kr
  - Vores bud: 2.400.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 863.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 717.315 kr med overtagelse 1. september 2024.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. august 2024, solgt for 717.315 kr, fri handel (aftalt 22. august 2024).
- solgt 1. november 2007, solgt for 2,1 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. maj 1980, solgt for 505.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 172 m² bolig, 3.189 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1875, om-/tilbygget 1981.
- 1. sal: 135 m².
- Stueplan: 37 m².
- 37 m² i stueplan + 135 m² på 1. sal (under taget) = 172 m² bolig.
- Huset: 242 m² bebygget.
- Udestue: 14 m², bygget 2009. Udhus (36 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 2.897 m². Haven ligger vest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 328 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 172 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.435 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.189 m² giver ca. 957 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.435 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kølstrup (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11414339_1762261830028.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_2928958_1415701433843.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Orana A/S. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen.
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Kerteminde-området** (godt at vide): Ca. 5,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koelstrup-bygade-43-5300&lradon=1&src=address-md#11/55.42447/10.5839)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 6,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kertinge - Kølstrup**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_2928958_1415701433843.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nymarkskolen (0.-6. kl.), 10 KlasseCenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=koelstrup-bygade-43-5300

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-43-5300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koelstrup-bygade-43-5300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42447/10.58390)
- [Solgte priser på Kølstrup Bygade](https://grundviden.dk/vej/koelstrup-bygade-5300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.