# Københavnsvej 91, 4000 Roskilde

Villa. 121 m² bolig, opført 1916, 321 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/koebenhavnsvej-91-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koebenhavnsvej-91-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koebenhavnsvej-91-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64224/12.11084)
- [Solgte priser på Københavnsvej](https://grundviden.dk/vej/koebenhavnsvej-4000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,3 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,7 og 5,1 mio. kr.
- Svarer til 35.537 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 5.036.000 kr. (41.617 kr. pr. m² × 121 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -8.000 kr.
  - Grund på 321 m²: -248.000 kr.
  - Bygget 1916: -399.000 kr.
  - Energimærke C: +600.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -35.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -914.000 kr.
  - Ombygget 2015: +284.000 kr.
  - Afrundet: -16.000 kr.
  - Vores bud: 4.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,6 mio. kr med overtagelse 1. september 2018.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. september 2018, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. september 2005, solgt for 757.500 kr, fri handel.
- solgt 29. marts 1989, solgt for 520.000 kr, fri handel (aftalt 29. marts 1989).

## Huset og grunden

- 121 m² bolig, 321 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1916, om-/tilbygget 2015.
- 1. sal: 25 m².
- Stueplan: 96 m².
- 96 m² i stueplan + 25 m² på 1. sal (under taget) = 121 m² bolig.
- Huset: 96 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (32 m²), BBR carport 22 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 193 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2018 og gælder til 2028; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 121 m², retten 96 m².**
- Bygget i dag 121 m², din ret 96 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 160 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 96 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 321 m². Området er blandet - 59 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse - så vi regner forsigtigt med 30 % for et parcelhus. Er det ikke et parcelhusområde, kan grænsen være 45 % (ca. 23 m² mere).
- Hvorfor ikke 160 m²? Kommuneplanen tillader op til 50 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Københavnsvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koebenhavnsvej-91-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.64224/12.11084)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koebenhavnsvej-91-4000&lstoej=1&src=address-md#17/55.64224/12.11084)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 18 m væk, på [Præstemarksvænge 4](https://grundviden.dk/adresse/praestemarksvaenge-4-4000?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koebenhavnsvej-91-4000&ljord=1&src=address-md#17/55.64224/12.11084)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=koebenhavnsvej-91-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.64224/12.11084)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 43,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hedegårdenes Skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=koebenhavnsvej-91-4000

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/koebenhavnsvej-91-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/koebenhavnsvej-91-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64224/12.11084)
- [Solgte priser på Københavnsvej](https://grundviden.dk/vej/koebenhavnsvej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.