# Kobbelhuse 6, 4420 Regstrup

Hus. 97 m² bolig, opført 1954, 9.928 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kobbelhuse-6-4420?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kobbelhuse-6-4420?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kobbelhuse-6-4420?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67990/11.60620)
- [Solgte priser på Kobbelhuse](https://grundviden.dk/vej/kobbelhuse-4420?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 7,2 mio. kr i juli 2026 - handlen ligger 414% over vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 1,4 mio. kr (beregnet 19. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,6 mio. kr.
- Svarer til 14.433 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.597.000 kr. (16.463 kr. pr. m² × 97 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +66.000 kr.
  - Grund på 9.928 m²: +248.000 kr.
  - Bygget 1954: -97.000 kr.
  - Energimærke E: -137.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -208.000 kr.
  - Oliefyr: -79.000 kr.
  - Afrundet: +10.000 kr.
  - Vores bud: 1.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 424.500 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,1 mio. kr, grundværdi 3,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 7,2 mio. kr med overtagelse 1. august 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 17. juli 2026, solgt for 7,2 mio. kr, fri handel (aftalt 17. juli 2026).
- solgt 1. december 2003, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 97 m² bolig, 9.928 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1954.
- Stueplan: 97 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 97 m².
- Huset: 97 m² bebygget.
- Anden bygning: 650 m², bygget 1954; Anden bygning: 650 m², bygget 1954; Anden bygning: 590 m², bygget 1954; Anden bygning: 25 m², bygget 1954. Kortet viser tre mindre bygninger mere (151 m² og 20 m² og 17 m²), BBR anden bygning 590 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 7.326 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 403 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 97 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 2.978 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 9.928 m² giver ca. 2.978 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 2.978 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kobbel Huse (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kobbelhuse-6-4420&lradon=1&src=address-md#11/55.6799/11.6062)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kobbelhuse-6-4420&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.6799/11.6062)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,1 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nr. Jernløse, Knabstrup og Undløse Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kobbelhuse-6-4420?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kobbelhuse-6-4420?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67990/11.60620)
- [Solgte priser på Kobbelhuse](https://grundviden.dk/vej/kobbelhuse-4420?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.