# Klostergade 3, 6280 Højer

Villa. 96 m² bolig, opført 1877, 296 m² grund, Tønder Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/klostergade-3-6280?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/klostergade-3-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/klostergade-3-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.96225/8.69915)
- [Solgte priser på Klostergade](https://grundviden.dk/vej/klostergade-6280?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 450.000 kr** (beregnet 14. november 2026).

- Halvdelen af de 69 handler i nærheden lå mellem 375.000 og 550.000 kr.
- Svarer til 4.688 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 586.000 kr (6.106 kr pr. m² × 96 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +26.000 kr
  - Grund på 296 m²: -32.000 kr
  - Bygget 1877: -49.000 kr
  - Nabobygningens energimærke C (11 m): +73.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -121.000 kr
  - Seneste ombygning 1952: -24.000 kr
  - Afrundet: -9.000 kr
  - Vores skøn: 450.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 343.000 kr, heraf grundværdi 81.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 327.000 kr, heraf grundværdi 90.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 2004 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 31. december 2004, solgt for 212.500 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 96 m² bolig, 296 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1877, om-/tilbygget 1952.
- Stueplan: 96 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 96 m².
- Huset: 96 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (22 m²), BBR udhus 10 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 178 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har ikke sit eget energimærke. Nærmeste mærke er C, fra en nabobygning ca. 11 m fra adressen. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 96 m², retten 89 m².**
- Bygget i dag 96 m², din ret 89 m² i alt.
- Hvorfor 89 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 296 m². Området er et parcelhusområde: 87 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 95 m væk, på [Nørregade 17](https://grundviden.dk/adresse/noerregade-17-6280?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=klostergade-3-6280&ljord=1&src=address-md#17/54.96225/8.69915)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=klostergade-3-6280&ldrikkevand=1&src=address-md#14/54.96225/8.69915)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 5,1 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (0.-6. kl.), Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=klostergade-3-6280

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/klostergade-3-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/klostergade-3-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.96225/8.69915)
- [Solgte priser på Klostergade](https://grundviden.dk/vej/klostergade-6280?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.