# Kirsebærhaven 59, 5540 Ullerslev

Villa. 165 m² bolig, opført 2017, 1.369 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kirsebaerhaven-59-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirsebaerhaven-59-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirsebaerhaven-59-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35840/10.67572)
- [Solgte priser på Kirsebærhaven](https://grundviden.dk/vej/kirsebaerhaven-5540?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Stort svinebrug ca. 547 m væk (179 dyreenheder, CHR juni 2024).
- Plus: Energimærke A2015: lav varmeudgift.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,2 mio. kr** (beregnet 29. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,9 og 3,5 mio. kr.
- Svarer til 19.091 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.543.000 kr (15.409 kr pr. m² × 165 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -151.000 kr
  - Grund på 1.369 m²: +72.000 kr
  - Bygget 2017: +134.000 kr
  - Energimærke A, nabobygning: +614.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -52.000 kr
  - Afrundet: -10.000 kr
  - Vores bud: 3.150.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,6 mio. kr, heraf grundværdi 532.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 538.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 516.645 kr med overtagelse 1. marts 2016.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 4. januar 2016, solgt for 516.645 kr, fri handel (aftalt 4. januar 2016).

## Huset og grunden

- 165 m² bolig, 1.369 m² grund, 1 badeværelse, bygget 2017.
- Stueplan: 165 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 165 m².
- Huset: 227 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.142 m². Haven ligger vest for huset.
- Nærmeste energimærke er A2015, fra en nabobygning ca. 40 m fra adressen. Mærket er fra 2022 og gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 165 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 177 m², din ret 342 m² i alt.
- Hvorfor 342 m²? Lokalplan 39 (Boligområde Ullerslev Øst) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.369 m² er 342 m², og der står 177 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_179158_APPROVED_1158440659783.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kirsebaerhaven-59-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.3584/10.67572)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kirsebaerhaven-59-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.3584/10.67572)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde Ullerslev Øst**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_179158_APPROVED_1158440659783.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kirsebaerhaven-59-5540

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirsebaerhaven-59-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirsebaerhaven-59-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35840/10.67572)
- [Solgte priser på Kirsebærhaven](https://grundviden.dk/vej/kirsebaerhaven-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.