# Kirkevangen 3, 2765 Smørum

Landejendom. 377 m² bolig, opført 2023, 24.218 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kirkevangen-3-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkevangen-3-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkevangen-3-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73524/12.27849)
- [Solgte priser på Kirkevangen](https://grundviden.dk/vej/kirkevangen-2765?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Stor uudnyttet byggeret (ca. 5.656 m²).
- Plus: Energimærke A2020: lav varmeudgift.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 22,0 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 21,6 og 22,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 58.355 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 15.897.000 kr. (42.168 kr. pr. m² × 377 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -3.132.000 kr.
  - Grund på 24.218 m²: +2.247.000 kr.
  - Meget stor grund: +1.856.000 kr.
  - Bygget 2023: +917.000 kr.
  - Energimærke A: +4.209.000 kr.
  - Afrundet: +6.000 kr.
  - Vores bud: 22.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 6,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,0 mio. kr med overtagelse 13. november 2022 (familieoverdragelse).
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 13. november 2022, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 12. november 2020, solgt for 5,0 mio. kr, fri handel (aftalt 12. november 2020).

## Huset og grunden

- 377 m² bolig, 24.218 m² grund, 3 badeværelser, bygget 2023.
- 1. sal: 171 m².
- Stueplan: 206 m².
- Kælder: 206 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 206 m² i stueplan + 171 m² på 1. sal = 377 m² bolig. Kælderen på 206 m² regnes ikke med.
- Huset: 206 m² bebygget.
- Anden bygning: 387 m², bygget 2024. Kortet viser fire mindre bygninger mere (214 m² og 41 m² og 30 m² og 23 m²), BBR anden bygning 387 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 23.238 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2020. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 5.656 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 1.609 m², din ret 7.265 m² i alt.
- Hvorfor 7.265 m²? Lokalplan 37 - 2015 (Smørumovre) sætter 30 %: 30 % af grunden på 24.218 m² er 7.265 m², og der står 1.609 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 9 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_3016229_1455699380566.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,7 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kirkevangen-3-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.73524/12.27849)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kirkevangen-3-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.73524/12.27849)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 36,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Smørumovre**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_3016229_1455699380566.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Boesagerskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kirkevangen-3-2765

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkevangen-3-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkevangen-3-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.73524/12.27849)
- [Solgte priser på Kirkevangen](https://grundviden.dk/vej/kirkevangen-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.