# Kirkegade 3A, 4000 Roskilde

Villa. 153 m² bolig, opført 1897, 572 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kirkegade-3a-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkegade-3a-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkegade-3a-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64896/12.07552)
- [Solgte priser på Kirkegade](https://grundviden.dk/vej/kirkegade-4000?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,1 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 9,1 og 11,2 mio. kr.
- Svarer til 66.013 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 10.154.000 kr. (66.366 kr. pr. m² × 153 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -461.000 kr.
  - Grund på 572 m²: -178.000 kr.
  - Bygget 1897: -792.000 kr.
  - Energimærke C: +1.197.000 kr.
  - Bevaringsværdig (SAVE 3): +698.000 kr.
  - Seneste ombygning 1975: -528.000 kr.
  - Afrundet: +10.000 kr.
  - Vores bud: 10.100.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 10,3 mio. kr, heraf grundværdi 7,3 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 633.333 kr med overtagelse 1. juni 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juni 2025, solgt for 633.333 kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. april 2023, solgt for 1,8 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. juni 2002, solgt for 708.500 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 153 m² bolig, 572 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1897, om-/tilbygget 1975.
- 1. sal: 45 m².
- Stueplan: 108 m².
- 108 m² i stueplan + 45 m² på 1. sal (under taget) = 153 m² bolig.
- Huset: 108 m² bebygget.
- Ubebygget: 464 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 19 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 153 m², din ret 172 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 257 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 172 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 572 m². Området regnes som et parcelhusområde: grunden har en typisk parcelhusstørrelse (572 m²), og 53 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse. Så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 257 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Sankt Jørgensbjerg (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kirkegade-3a-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.64896/12.07552)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Absalons Skole (Førskole-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkegade-3a-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkegade-3a-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64896/12.07552)
- [Solgte priser på Kirkegade](https://grundviden.dk/vej/kirkegade-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.