# Kirkebakken 46, 6771 Gredstedbro

Villa. 165 m² bolig, opført 1928, 248 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kirkebakken-46-6771?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkebakken-46-6771?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkebakken-46-6771?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42028/8.79625)
- [Solgte priser på Kirkebakken](https://grundviden.dk/vej/kirkebakken-6771?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 825.000 kr** (beregnet 24. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 625.000 og 1.050.000 kr.
- Svarer til 5.000 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.299.000 kr. (7.869 kr. pr. m² × 165 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -77.000 kr.
  - Grund på 248 m²: -77.000 kr.
  - Bygget 1928: -96.000 kr.
  - Energimærke F, nabobygning: -171.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -34.000 kr.
  - Seneste ombygning 2000: -30.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 825.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 774.000 kr, heraf grundværdi 141.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 716.000 kr, heraf grundværdi 124.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 337.500 kr med overtagelse 1. juni 2006.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 6. april 2006, solgt for 337.500 kr, fri handel (aftalt 6. april 2006).
- solgt 1. oktober 2003, solgt for 82.500 kr, anden overdragelse.
- solgt 21. februar 2002, solgt for 75.000 kr, anden overdragelse (aftalt 21. februar 2002).
- solgt 1. juni 1997, solgt for 269.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 165 m² bolig, 248 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1928, om-/tilbygget 2000.
- 1. sal: 69 m².
- Stueplan: 96 m².
- 96 m² i stueplan + 69 m² på 1. sal (under taget) = 165 m² bolig.
- Huset: 96 m² bebygget.
- Én mindre bygning (19 m²), som kun står i kortet - BBR kender den ikke.
- Ubebygget: 133 m². Haven ligger syd for huset.
- Nærmeste energimærke er F, fra en nabobygning ca. 15 m fra adressen. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 165 m², din ret 74 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 99 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 74 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 248 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 99 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Centerområde Jernvedlund (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11324642_1774612247222.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,9 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 28,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gredstedbro Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kirkebakken-46-6771?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kirkebakken-46-6771?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.42028/8.79625)
- [Solgte priser på Kirkebakken](https://grundviden.dk/vej/kirkebakken-6771?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.