# Kelstrup Nørreskov 12, 6100 Haderslev

Sommerhus. 80 m² bolig, opført 1972, 747 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-noerreskov-12-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-noerreskov-12-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-noerreskov-12-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.19387/9.58476)
- [Solgte priser på Kelstrup Nørreskov](https://grundviden.dk/vej/kelstrup-noerreskov-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (stormflod): klimascore 23 af 100.
- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 21.875 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.812.000 kr. (22.651 kr. pr. m² × 80 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +147.000 kr.
  - Grund på 747 m²: -8.000 kr.
  - Bygget 1972: -208.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +24.000 kr.
  - Elvarme: -35.000 kr.
  - Afrundet: +18.000 kr.
  - Vores bud: 1.750.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,1 mio. kr, heraf grundværdi 442.000 kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,1 mio. kr med overtagelse 1. juli 2023.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. juni 2023, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 11. juni 2023).
- solgt 1. juli 1988, solgt for 117.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 80 m² bolig, 747 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1972, om-/tilbygget 2025.
- Stueplan: 80 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 80 m².
- Huset: 101 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (49 m²), BBR carport 35 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 597 m².
- Nærmeste energimærke er G, fra en nabobygning ca. 47 m fra adressen. Mærket er fra 2015 og udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (11 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,2 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&lskybrud=1&src=address-md#16/55.19387/9.58476)
- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets 20-års hændelse. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&lkote=1&src=address-md#15/55.19387/9.58476)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.19387/9.58476)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 51 m væk, på [Kelstrup Strandvænge 1](https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-strandvaenge-1-6100?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&ljord=1&src=address-md#17/55.19387/9.58476)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 173 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.19387/9.58476)
- **Kun 1,6 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kelstrup-noerreskov-12-6100&lkote=1&src=address-md#15/55.19387/9.58476)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fællesskolen Hoptrup - Marstrup  - Vilstrup (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kelstrup-noerreskov-12-6100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-noerreskov-12-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kelstrup-noerreskov-12-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.19387/9.58476)
- [Solgte priser på Kelstrup Nørreskov](https://grundviden.dk/vej/kelstrup-noerreskov-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.