# Kærgårdsvej 13, 3650 Ølstykke

Hus. 350 m² bolig, opført 1877, 4.127 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/kaergaardsvej-13-3650?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kaergaardsvej-13-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kaergaardsvej-13-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.78230/12.17068)
- [Solgte priser på Kærgårdsvej](https://grundviden.dk/vej/kaergaardsvej-3650?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 9,9 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 7,9 og 12,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 28.286 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 11.105.000 kr (31.728 kr pr. m² × 350 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -2.055.000 kr
  - Grund på 4.127 m²: +854.000 kr
  - Bygget 1877: -831.000 kr
  - Energimærke C, nabobygning: +1.246.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -71.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +1.000 kr
  - Seneste ombygning 1976: -510.000 kr
  - Grund i forhold til området: +153.000 kr
  - Afrundet: +8.000 kr
  - Vores skøn: 9.900.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2025): 9,1 mio. kr, grundværdi 11,9 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Huset og grunden

- 350 m² bolig, 4.127 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1877, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 145 m².
- Stueplan: 205 m².
- Kælder: 15 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 205 m² i stueplan + 145 m² på 1. sal (under taget) = 350 m² bolig. Kælderen på 15 m² regnes ikke med.
- Huset: 205 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (221 m²), BBR garage 391 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.531 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 46 m fra adressen. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 682 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 350 m², din ret 1.032 m² i alt.
- Hvorfor 1.032 m²? Lokalplan 03 (03 - Boligområde Kærgården/Langebro Parcelh.) sætter 25 %: 25 % af grunden på 4.127 m² er 1.032 m², og der står 350 m² i dag.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - så tallene er et skøn, ikke en garanti pr. matrikel.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1059570_APPROVED_1195548648809.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kaergaardsvej-13-3650&lradon=1&src=address-md#11/55.7823/12.17068)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kaergaardsvej-13-3650&lstoej=1&src=address-md#17/55.7823/12.17068)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=kaergaardsvej-13-3650&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.7823/12.17068)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 25,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **03 - Boligområde Kærgården/Langebro Parcelh.**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1059570_APPROVED_1195548648809.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ølstykke Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=kaergaardsvej-13-3650

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/kaergaardsvej-13-3650?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/kaergaardsvej-13-3650?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.78230/12.17068)
- [Solgte priser på Kærgårdsvej](https://grundviden.dk/vej/kaergaardsvej-3650?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.