# Irisvej 26, 8260 Viby J

Villa. 229 m² bolig, opført 1910, 1.020 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.13423/10.18803)
- [Solgte priser på Irisvej](https://grundviden.dk/vej/irisvej-8260?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2020): 9,5 mio. kr, heraf grundværdi 4,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 12,0 mio. kr, heraf grundværdi 5,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 9,9 mio. kr med overtagelse 1. juni 2021.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **16,0 mio. kr** (69.847 kr/m²).
- Boligens eget areal: 229 m², 6 værelser.
- Vores skøn: **ca. 13,5 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 11,2 og 16,2 mio. kr. Udbudt 19 % over vores skøn.
- Mægler: Jesper Drejer Vernegreen.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.lilienhoff.dk/liebhaver/23890000420/irisvej-26-8260-viby-j/)

## Før du byder

- Pris: Udbudt 19 % over vores skøn: udbudsprisen er 16,0 mio. kr, vores skøn ca. 13,5 mio. kr.
- Miljø og risiko: 1 ting værd at kende - højt grundvand. [Se miljø og risiko](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260#miljoe)
- Plan: Lokalplan Lokalplan 1206 (Bevarende lokalplan for Rosenvænget, Viby) gælder for grunden. [Se hvad du må bygge](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260#byggeret)
- [Book fremvisning](https://grundviden.dk/ud/buyer-viewing?src=md&blk=before-bid&l=68130) - boligens annonce hos mægleren
- [Sammenlign lån](https://grundviden.dk/ud/buyer-loan?src=md&blk=before-bid) - ca. 64.800 kr om måneden, regnet på udbudsprisen (findbank.dk)
- [Forsikring fra overtagelsen](https://grundviden.dk/ud/buyer-insurance?src=md&blk=before-bid) - sammenlign husforsikring (findforsikring.dk)
- Køberrådgivning: Disse kæder tilbyder køberrådgivning - i deres egne ord (kædernes egne sider, læst 08.11.2026). Mæglerne i postnummeret er vist med vores egne tal.
- [Nybolig: »Køberrådgivning - kom sikkert i mål med boligkøbet«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=68130&a=nybolig) - Nybolig Viby - Stavtrup har haft 42 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 23 dage på markedet
- [EDC: »Køberrådgivning - din nøgle til en tryg bolighandel«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=68130&a=edc) - EDC AROS, Viby - Stavtrup - Hasselager har haft 35 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 29 dage på markedet
- [danbolig: »danbolig Køberrådgivning«](https://grundviden.dk/ud/buyer-advisor?src=md&blk=before-bid&l=68130&a=danbolig) - danbolig Viby J - Højbjerg - Tranbjerg - Hasselager har haft 32 annoncer i postnummeret seneste 12 måneder, median 111 dage på markedet

Områdets tal er dagens boliger til salg i postnummeret (Grundviden). Mæglerne er dem, der har haft flest annoncer i postnummeret de seneste 12 måneder (en bolig kan have flere annoncer); en udbudt bolig er ikke nødvendigvis solgt.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 16. marts 2021, solgt for 9,9 mio. kr, fri handel (aftalt 16. marts 2021).
- solgt 30. august 2000, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 30. august 2000).

## Huset og grunden

- 229 m² bolig, 1.020 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1910, om-/tilbygget 2006.
- 1. sal: 74 m².
- Stueplan: 155 m².
- Kælder: 144 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 155 m² i stueplan + 74 m² på 1. sal (under taget) = 229 m² bolig. Kælderen på 144 m² regnes ikke med.
- Huset: 155 m² bebygget.
- Ubebygget: 865 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2021 og gælder til 2031; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100 %) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (77 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11300679_1731499583754.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=irisvej-26-8260&lradon=1&src=address-md#11/56.13423/10.18803)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 55 m væk, på [Irisvej 30](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-30-8260?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=irisvej-26-8260&ljord=1&src=address-md#17/56.13423/10.18803)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=irisvej-26-8260&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.13423/10.18803)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 15,3 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bevarende lokalplan for Rosenvænget, Viby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11300679_1731499583754.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rosenvangskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/irisvej-26-8260?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.13423/10.18803)
- [Solgte priser på Irisvej](https://grundviden.dk/vej/irisvej-8260?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.