# Hyldevej 4, 8240 Risskov

Villa. 267 m² bolig, opført 1917, 1.193 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-8240?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18953/10.24079)
- [Solgte priser på Hyldevej](https://grundviden.dk/vej/hyldevej-8240?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10% (karakter 8,5).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 24,0 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 21,8 og 26,5 mio. kr.
- Svarer til 89.888 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 21.743.000 kr (81.434 kr pr. m² × 267 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -3.091.000 kr
  - Grund på 1.193 m²: +417.000 kr
  - Bygget 1917: -1.594.000 kr
  - Energimærke C: +2.395.000 kr
  - Købt 2024, løftet til i dag: +1.681.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +867.000 kr
  - Ombygget 2008: +1.577.000 kr
  - Afrundet: +5.000 kr
  - Vores bud: 24.000.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 15,7 mio. kr, heraf grundværdi 6,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 16,2 mio. kr, heraf grundværdi 6,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 18,6 mio. kr med overtagelse 15. februar 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. november 2024, solgt for 18,6 mio. kr, fri handel (aftalt 2. november 2024).
- solgt 21. marts 2024, solgt for 16,0 mio. kr, fri handel (aftalt 21. marts 2024).
- solgt 28. april 1983, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 28. april 1983).

## Huset og grunden

- 267 m² bolig, 1.193 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1917, om-/tilbygget 2008.
- 2. sal: 33 m².
- 1. sal: areal ikke oplyst.
- Stueplan: areal ikke oplyst.
- Kælder: 134 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- BBR's etager giver tilsammen 33 m², mens boligarealet er 267 m² - BBR har ikke registreret alle etagers areal. Under huset er der en kælder på 134 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 146 m² bebygget.
- Carport: 45 m², bygget 2008; Udhus: 19 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser én mindre bygning mere (31 m²), BBR garage 16 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 952 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2022 og gælder til 2032; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 31 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 267 m², din ret 298 m² i alt.
- Hvorfor 298 m²? Lokalplan 210 (Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.193 m² er 298 m², og der står 267 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-8240&lradon=1&src=address-md#11/56.18953/10.24079)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 76 m væk, på [Nordre Strandvej 8](https://grundviden.dk/adresse/nordre-strandvej-8-8240?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-8240&ljord=1&src=address-md#17/56.18953/10.24079)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 285 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-8240&lkysterosion=1&src=address-md#13/56.18953/10.24079)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Et boligområde mellem Nordre Strandvej og Århus Bugt, Risskov**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1115261_1700553144665.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Risskov Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hyldevej-4-8240

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-8240?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-8240?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18953/10.24079)
- [Solgte priser på Hyldevej](https://grundviden.dk/vej/hyldevej-8240?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.