# Hyldevej 4, 4000 Roskilde

Villa. 111 m² bolig, opført 1957, 714 m² grund, Roskilde Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-4000?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64483/12.06038)
- [Solgte priser på Hyldevej](https://grundviden.dk/vej/hyldevej-4000?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Oversvømmelsesrisiko (skybrud): klimascore 60 af 100.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 4,1 mio. kr, heraf grundværdi 3,6 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,9 mio. kr, heraf grundværdi 3,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,8 mio. kr med overtagelse 1. juni 2011.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **6,0 mio. kr** (54.009 kr/m²).
- Boligens eget areal: 111 m², 4 værelser.
- Vores skøn: **ca. 5,2 mio. kr**. Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,7 og 5,6 mio. kr. Udbudt 16% over vores skøn.
- På markedet siden 29. oktober 2026.
- Mægler: LokalBolig Roskilde.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.lokalbolig.dk/bolig/villa/roskilde/4000/hyldevej-4/22-X0003301)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. februar 2011, solgt for 2,8 mio. kr, fri handel (aftalt 28. februar 2011).
- solgt 1. november 2001, solgt for 850.000 kr, fri handel (aftalt 1. november 2001).
- solgt 6. juli 1987, solgt for 695.000 kr, fri handel (aftalt 6. juli 1987).

## Huset og grunden

- 111 m² bolig, 714 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1957, om-/tilbygget 1970.
- Stueplan: 111 m².
- Kælder: 71 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 111 m². Under huset er der en kælder på 71 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 111 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (29 m²), BBR carport 22 m², udhus 13 m², drivhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 559 m². Haven ligger nord for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 103 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 111 m², din ret 214 m² i alt.
- Hvorfor 214 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 714 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,0 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-4000&lskybrud=1&src=address-md#16/55.64483/12.06038)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Roskilde-området** (godt at vide): Ca. 8,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-4000&lradon=1&src=address-md#11/55.64483/12.06038)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hyldevej-4-4000&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.64483/12.06038)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 20,2 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod nord.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Vestergade / Hedegade**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11430221_1775567103038.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sankt Jørgens skole (0.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-4000?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hyldevej-4-4000?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.64483/12.06038)
- [Solgte priser på Hyldevej](https://grundviden.dk/vej/hyldevej-4000?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.