# Humlebækvej 45, 3480 Fredensborg

Landejendom. 274 m² bolig, opført 1890, 85.851 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/humlebaekvej-45-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/humlebaekvej-45-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/humlebaekvej-45-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96593/12.47141)
- [Solgte priser på Humlebækvej](https://grundviden.dk/vej/humlebaekvej-3480?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10% (karakter 8,5).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,4 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 8,8 og 12,3 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 37.865 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.559.000 kr (34.887 kr pr. m² × 274 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.400.000 kr
  - Grund på 85.851 m²: +1.435.000 kr
  - Meget stor grund: +5.072.000 kr
  - Bygget 1890: -1.231.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -3.856.000 kr
  - Elvarme: +48.000 kr
  - Grund i forhold til området: +750.000 kr
  - Afrundet: -2.000 kr
  - Vores bud: 10.375.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 5,9 mio. kr, heraf grundværdi 830.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 5,6 mio. kr, heraf grundværdi 823.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,6 mio. kr med overtagelse 1. oktober 1999.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. oktober 1999, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 274 m² bolig, 85.851 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1890.
- 1. sal: 109 m².
- Stueplan: 165 m².
- 165 m² i stueplan + 109 m² på 1. sal (under taget) = 274 m² bolig.
- Huset: 165 m² bebygget.
- Anden bygning: 170 m², bygget 1890; Anden bygning: 160 m², bygget 1890; Anden bygning: 110 m², bygget 1890; Anden bygning: 110 m², bygget 1935; Udhus: 40 m², bygget 1970. Kortet viser tre mindre bygninger mere (233 m² og 47 m² og 31 m²), BBR overdækning 75 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 84.785 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Kræver landzonetilladelse.** Nyt selvstændigt byggeri, udstykning og ændret anvendelse kræver som udgangspunkt landzonetilladelse fra kommunen (§ 35). Byggeri erhvervsmæssigt nødvendigt for landbrug, skovbrug eller fiskeri er dog undtaget.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=humlebaekvej-45-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.96593/12.47141)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=humlebaekvej-45-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.96593/12.47141)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 36,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fredensborg Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 3 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=humlebaekvej-45-3480

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/humlebaekvej-45-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/humlebaekvej-45-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.96593/12.47141)
- [Solgte priser på Humlebækvej](https://grundviden.dk/vej/humlebaekvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.