# Hulkærvej 32, 2640 Hedehusene

Villa. 88 m² bolig, opført 1962, 713 m² grund, Høje-Taastrup Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hulkaervej-32-2640?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hulkaervej-32-2640?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hulkaervej-32-2640?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65165/12.19815)
- [Solgte priser på Hulkærvej](https://grundviden.dk/vej/hulkaervej-2640?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,9 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,4 og 4,4 mio. kr.
- Svarer til 43.750 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.335.000 kr. (37.896 kr. pr. m² × 88 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +204.000 kr.
  - Grund på 713 m²: -23.000 kr.
  - Bygget 1962: -375.000 kr.
  - Energimærke C: +432.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -24.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -146.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: +253.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +154.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +41.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 3.850.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,1 mio. kr med overtagelse 31. december 2023.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. oktober 2023, solgt for 3,1 mio. kr, fri handel (aftalt 2. oktober 2023).
- solgt 1. august 2011, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 10. september 2006, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 10. september 2006).
- solgt 1. oktober 2005, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 11. december 1986, solgt for 722.807 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 88 m² bolig, 713 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1962.
- Stueplan: 88 m².
- Kælder: 28 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 88 m². Under huset er der en kælder på 28 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 84 m² bebygget.
- Garage: 48 m², bygget 1965.
- Ubebygget: 581 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 126 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 88 m², din ret 214 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 250 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 214 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 713 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 250 m²? Kommuneplanen tillader op til 35 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Frihedsvej og Hulkærvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10000158_1654595026293.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hulkaervej-32-2640&lstoej=1&src=address-md#17/55.65165/12.19815)
- **Radon: forhøjet risiko i Høje-Taastrup-området** (godt at vide): Ca. 9,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hulkaervej-32-2640&lradon=1&src=address-md#11/55.65165/12.19815)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 51 m væk, på [Frihedsvej 1](https://grundviden.dk/adresse/frihedsvej-1-2640?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hulkaervej-32-2640&ljord=1&src=address-md#17/55.65165/12.19815)
- **Tæt på en drikkevandsboring (BNBO)** (godt at vide): Olietank, sprøjtemidler og nedsivning er stærkt begrænset i et boringsnært beskyttelsesområde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hulkaervej-32-2640&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.65165/12.19815)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplan for Teglværksgården, Reerslevvej 27, ca. 499 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hulkaervej-32-2640&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.65165/12.19815)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 33,9 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Læringshuset (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hulkaervej-32-2640?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hulkaervej-32-2640?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65165/12.19815)
- [Solgte priser på Hulkærvej](https://grundviden.dk/vej/hulkaervej-2640?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.