# Hovedgaden 31, 4350 Ugerløse

Villa. 162 m² bolig, opført 1895, 704 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-31-4350?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-31-4350?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-31-4350?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.58551/11.65588)
- [Solgte priser på Hovedgaden](https://grundviden.dk/vej/hovedgaden-4350?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 73+ dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Minus: Olietank står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 1,1 mio. kr** (beregnet 31. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 725.000 og 1.500.000 kr.
- Svarer til 6.481 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.648.000 kr (10.174 kr pr. m² × 162 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -92.000 kr
  - Grund på 704 m²: -11.000 kr
  - Bygget 1895: -129.000 kr
  - Energimærke G: -232.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -69.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +115.000 kr
  - Vejstøj (73+ dB ved adressen): -129.000 kr
  - Seneste ombygning 1935: -55.000 kr
  - Afrundet: +4.000 kr
  - Vores skøn: 1.050.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 501.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 600.000 kr med overtagelse 1. april 2021.
- Senest registreret som anden overdragelse 2023 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. december 2023, solgt for 700.000 kr, anden overdragelse.
- solgt 9. marts 2021, solgt for 600.000 kr, fri handel (aftalt 9. marts 2021).
- solgt 30. marts 2017, solgt for 103.891 kr, anden overdragelse (aftalt 30. marts 2017).
- solgt 3. november 2004, solgt for 1,1 mio. kr, fri handel (aftalt 3. november 2004).
- solgt 28. april 1987, solgt for 365.000 kr, fri handel (aftalt 28. april 1987).

## Huset og grunden

- 162 m² bolig, 704 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1895, om-/tilbygget 1935.
- 2. sal: 24 m².
- 1. sal: areal ikke oplyst.
- Stueplan: areal ikke oplyst.
- BBR's etager giver tilsammen 24 m², mens boligarealet er 162 m² - BBR har ikke registreret alle etagers areal.
- Huset: 96 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (20 m²), BBR udhus 29 m², udhus 6 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 573 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke G1. Mærket er fra 2007 og udløb i 2014; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 45 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 166 m², din ret 211 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 317 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 211 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 704 m². Området er et parcelhusområde: 75 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 317 m²? Kommuneplanen tillader op til 45 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Hovedgaden (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 73+ dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hovedgaden-31-4350&lstoej=1&src=address-md#17/55.58551/11.65588)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hovedgaden-31-4350&lradon=1&src=address-md#11/55.58551/11.65588)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 65 m væk, på [Hovedgaden 23](https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-23-4350?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hovedgaden-31-4350&ljord=1&src=address-md#17/55.58551/11.65588)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 34,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: St. Merløse og Ugerløse Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-31-4350?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hovedgaden-31-4350?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.58551/11.65588)
- [Solgte priser på Hovedgaden](https://grundviden.dk/vej/hovedgaden-4350?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.