# Horsensvej 34, 8680 Ry

Hus. 178 m² bolig, opført 1974, 5.822 m² grund, Skanderborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/horsensvej-34-8680?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsensvej-34-8680?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsensvej-34-8680?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.06845/9.69452)
- [Solgte priser på Horsensvej](https://grundviden.dk/vej/horsensvej-8680?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Minus: Olietank fra 1975 står som i drift, men boligen opvarmes ikke med olie - bed om dokumentation for sløjfning.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel, pligt til grundejerforening).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,4 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,8 og 4,1 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 19.101 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.099.000 kr (23.026 kr pr. m² × 178 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -299.000 kr
  - Grund på 5.822 m²: +441.000 kr
  - Bygget 1974: -452.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -399.000 kr
  - Afrundet: +10.000 kr
  - Vores bud: 3.400.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 465.800 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,6 mio. kr, grundværdi 3,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 1,5 mio. kr med overtagelse 27. november 2002.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. august 2002, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 11. august 2002).
- solgt 1. juli 1997, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 178 m² bolig, 5.822 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1974.
- Stueplan: 178 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 178 m².
- Huset: 178 m² bebygget.
- Anden bygning: 218 m², bygget 1975; Garage: 83 m², bygget 1981; Anden bygning: 28 m², bygget 1985. Kortet viser én mindre bygning mere (173 m²), BBR anden bygning 132 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 5.142 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (1.365 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1049754_1385991641438.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Skanderborg-området** (godt at vide): Ca. 2,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horsensvej-34-8680&lradon=1&src=address-md#11/56.06845/9.69452)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horsensvej-34-8680&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.06845/9.69452)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 53,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Erhvervsområde ved Hedelundvej og Horsensvej, Gl. Rye**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1049754_1385991641438.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Gammel Rye Skole (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=horsensvej-34-8680

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsensvej-34-8680?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsensvej-34-8680?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.06845/9.69452)
- [Solgte priser på Horsensvej](https://grundviden.dk/vej/horsensvej-8680?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.