# Horsehaven 12, 3310 Ølsted

Villa. 108 m² bolig, opført 1970, 948 m² grund, Halsnæs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/horsehaven-12-3310?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsehaven-12-3310?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsehaven-12-3310?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.90341/12.06614)
- [Solgte priser på Horsehaven](https://grundviden.dk/vej/horsehaven-3310?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 17.824 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.321.000 kr. (21.487 kr. pr. m² × 108 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +47.000 kr.
  - Grund på 948 m²: +22.000 kr.
  - Bygget 1970: -255.000 kr.
  - Energimærke E: -161.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -58.000 kr.
  - Afrundet: +9.000 kr.
  - Vores bud: 1.925.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,5 mio. kr, heraf grundværdi 1,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,6 mio. kr, heraf grundværdi 901.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. november 2022.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 14. september 2022, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel (aftalt 14. september 2022).
- solgt 26. februar 2013, solgt for 995.000 kr, fri handel (aftalt 26. februar 2013).
- solgt 1. november 1994, solgt for 310.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 948 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1970.
- Stueplan: 108 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 108 m².
- Huset: 108 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (50 m²), BBR garage 30 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 790 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 176 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 108 m², din ret 284 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 948 m² giver ca. 284 m², og det er den, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1053535_APPROVED_1189501939276.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Halsnæs-området** (godt at vide): Ca. 1,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horsehaven-12-3310&lradon=1&src=address-md#11/55.90341/12.06614)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horsehaven-12-3310&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.90341/12.06614)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 31,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for Store Havelse landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1053535_APPROVED_1189501939276.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ølsted Skole (0.-8. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsehaven-12-3310?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsehaven-12-3310?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.90341/12.06614)
- [Solgte priser på Horsehaven](https://grundviden.dk/vej/horsehaven-3310?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.