# Horseager 4, 4330 Hvalsø

Hus. 140 m² bolig, opført 1976, 2.334 m² grund, Lejre Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/horseager-4-4330?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horseager-4-4330?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horseager-4-4330?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.59391/11.85497)
- [Solgte priser på Horseager](https://grundviden.dk/vej/horseager-4330?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Grunden er kortlagt forurenet (V2).
- Lokalplan: planen fra 1996 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (15 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 3,3 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,0 og 3,5 mio. kr. Kun boligen - jord og driftsbygninger er ikke med.
- Svarer til 23.214 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.371.000 kr (24.075 kr pr. m² × 140 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -98.000 kr
  - Grund på 2.334 m²: +198.000 kr
  - Bygget 1976: -371.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +142.000 kr
  - Afrundet: +8.000 kr
  - Vores skøn: 3.250.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 640.400 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,0 mio. kr, grundværdi 3,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,4 mio. kr med overtagelse 1. juni 2004.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 29. maj 2004, solgt for 2,4 mio. kr, fri handel (aftalt 29. maj 2004).
- solgt 31. december 1998, solgt for 1,4 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 140 m² bolig, 2.334 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1976.
- Stueplan: 140 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 140 m².
- Huset: 140 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (173 m²), BBR anden bygning 529 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.665 m². Haven ligger nordøst for huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 148 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 669 m², din ret 817 m² i alt.
- Hvorfor 817 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (35 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 35 % af grunden på 2.334 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11256358_1749727893433.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=60453&matrnr=7af) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horseager-4-4330&ljord=1&src=address-md#17/55.59391/11.85497)
- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 7,8 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horseager-4-4330&lskybrud=1&src=address-md#16/55.59391/11.85497)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Lejre-området** (godt at vide): Ca. 8,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horseager-4-4330&lradon=1&src=address-md#11/55.59391/11.85497)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=horseager-4-4330&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.59391/11.85497)
- Fint: 55,7 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kirke Hvalsø, Tjørneager, Horseager, Åsen og del af Åsvejen**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11256358_1749727893433.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hvalsø Skoledistrikt (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=horseager-4-4330

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horseager-4-4330?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horseager-4-4330?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.59391/11.85497)
- [Solgte priser på Horseager](https://grundviden.dk/vej/horseager-4330?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.