# Horsbækken 32, 9440 Aabybro

Villa. 241 m² bolig, opført 2020, 1.112 m² grund, Jammerbugt Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/horsbaekken-32-9440?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsbaekken-32-9440?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsbaekken-32-9440?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.15260/9.75091)
- [Solgte priser på Horsbækken](https://grundviden.dk/vej/horsbaekken-9440?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Energimærke A2015: lav varmeudgift.
- Lokalplanen stiller almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,1 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,6 og 5,7 mio. kr.
- Svarer til 21.058 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.397.000 kr. (18.245 kr. pr. m² × 241 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -550.000 kr.
  - Grund på 1.112 m²: +71.000 kr.
  - Bygget 2020: +213.000 kr.
  - Energimærke A: +977.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -38.000 kr.
  - Afrundet: +5.000 kr.
  - Vores bud: 5.075.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 305.900 kr, heraf grundværdi 305.900 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,9 mio. kr, heraf grundværdi 675.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 305.900 kr med overtagelse 1. januar 2020 (familieoverdragelse).
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. februar 2020, solgt for 305.900 kr, familieoverdragelse (aftalt 11. februar 2020).
- solgt 1. september 2017, solgt for 632.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 241 m² bolig, 1.112 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2020.
- Stueplan: 241 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 241 m².
- Huset: 332 m² bebygget.
- Ubebygget: 780 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket er fra 2020 og gælder til 2030; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 52 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 282 m², din ret 334 m² i alt.
- Hvorfor 334 m²? Lokalplan 27-021 (Boligområde, syd for Torngårdsvej) sætter 30 %: 30 % af grunden på 1.112 m² er 334 m², og der står 282 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_3184948_1474894951929.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde, syd for Torngårdsvej**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_3184948_1474894951929.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Aabybro Skole (0.-9. kl.), Aabybro Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=horsbaekken-32-9440

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/horsbaekken-32-9440?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/horsbaekken-32-9440?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.15260/9.75091)
- [Solgte priser på Horsbækken](https://grundviden.dk/vej/horsbaekken-9440?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.