# Holbækvej 9, 4400 Kalundborg

Villa. 156 m² bolig, opført 1916, 978 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-9-4400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-9-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-9-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.68118/11.10524)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,0 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,7 og 2,4 mio. kr.
- Svarer til 12.821 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.278.000 kr. (14.604 kr. pr. m² × 156 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -111.000 kr.
  - Grund på 978 m²: +24.000 kr.
  - Bygget 1916: -183.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +77.000 kr.
  - Seneste ombygning 1992: -73.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 2.000.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 346.700 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 474.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 320.884 kr med overtagelse 1. juli 1979.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juli 1979, solgt for 320.884 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 156 m² bolig, 978 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1916, om-/tilbygget 1992.
- 1. sal: 74 m².
- Stueplan: 82 m².
- Kælder: 48 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 82 m² i stueplan + 74 m² på 1. sal (under taget) = 156 m² bolig. Kælderen på 48 m² regnes ikke med.
- Huset: 102 m² bebygget.
- Udhus: 21 m², bygget 1992; Udhus: 20 m², bygget 1916. Kortet viser én mindre bygning mere (107 m²), BBR garage 78 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 728 m². Haven ligger syd for huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 117 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 176 m², din ret 293 m² i alt.
- Hvorfor 293 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 978 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11316689_1776773746101.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,4 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-9-4400&lradon=1&src=address-md#11/55.68118/11.10524)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Kalundborg nord-øst**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11316689_1776773746101.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rynkevangskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-9-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-9-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.68118/11.10524)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.