# Holbækvej 38, 4340 Tølløse

Villa. 108 m² bolig, opført 1967, 1.211 m² grund, Holbæk Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-38-4340?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-38-4340?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-38-4340?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60910/11.58636)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4340?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,4 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 1,2 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 12.963 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.479.000 kr. (13.691 kr. pr. m² × 108 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +30.000 kr.
  - Grund på 1.211 m²: +35.000 kr.
  - Bygget 1967: -165.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +33.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 1.400.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 598.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 641.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,0 mio. kr med overtagelse 15. september 2011.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. august 2011, solgt for 1,0 mio. kr, fri handel (aftalt 11. august 2011).
- solgt 18. februar 2003, solgt for 437.500 kr, familieoverdragelse (aftalt 18. februar 2003).
- solgt 18. februar 2003, solgt for 875.000 kr, fri handel (aftalt 18. februar 2003).

## Huset og grunden

- 108 m² bolig, 1.211 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1967.
- Stueplan: 108 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 108 m².
- Huset: 108 m² bebygget.
- Udhus: 31 m², bygget 1983; Carport: 27 m², bygget 2012. Kortet viser én mindre bygning mere (77 m²), BBR udhus 15 m², drivhus 11 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 968 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket udløb i 2021. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 255 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 108 m², din ret 363 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 484 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.211 m² giver ca. 363 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 484 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Nyvej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11239421_1742571777084.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Holbæk-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-38-4340&lradon=1&src=address-md#11/55.6091/11.58636)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-38-4340&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.6091/11.58636)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 36,3 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nr. Jernløse, Knabstrup og Undløse Skole (0.-9. kl.), Holbæk Ungdomscenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-38-4340?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-38-4340?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60910/11.58636)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4340?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.