# Holbækvej 163, 4400 Kalundborg

Villa. 224 m² bolig, opført 1897, 3.636 m² grund, Kalundborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-163-4400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-163-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-163-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67660/11.16045)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4400?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,8 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,5 og 2,2 mio. kr.
- Svarer til 8.036 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.396.000 kr (10.694 kr pr. m² × 224 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -271.000 kr
  - Grund på 3.636 m²: +186.000 kr
  - Bygget 1897: -194.000 kr
  - Trafikstøj fra vej: -125.000 kr
  - Stor vej ved grunden: -83.000 kr
  - Købt 2025, løftet til i dag: +1.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +75.000 kr
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -96.000 kr
  - Brændeovn som primær varme: +9.000 kr
  - Seneste ombygning 1975: -94.000 kr
  - Afrundet: -4.000 kr
  - Vores bud: 1.800.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,4 mio. kr, heraf grundværdi 548.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 1. juli 2025.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. april 2025, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 9. april 2025).
- solgt 1. juli 2002, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel.
- solgt 16. oktober 1993, solgt for 709.500 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 224 m² bolig, 3.636 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1897, om-/tilbygget 1975.
- 1. sal: 91 m².
- Stueplan: 133 m².
- 133 m² i stueplan + 91 m² på 1. sal (under taget) = 224 m² bolig.
- Huset: 133 m² bebygget.
- Garage: 47 m², bygget 2002. Kortet viser én mindre bygning mere (61 m²), BBR udhus 25 m², drivhus 9 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.395 m². Haven ligger nordvest for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2022 og gælder til 2032; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 276 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 224 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.636 m² giver ca. 1.091 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-163-4400&lstoej=1&src=address-md#17/55.6766/11.16045)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Kalundborg-området** (godt at vide): Ca. 7,4 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-163-4400&lradon=1&src=address-md#11/55.6766/11.16045)
- **Fortidsminde 43 m væk** (godt at vide): Fredede fortidsminder har en beskyttelseslinje på 100 m, hvor byggeri kræver dispensation. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=holbaekvej-163-4400&lfortidsminde=1&src=address-md#16/55.6766/11.16045)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 18,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tømmerup Skole (0.-6. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=holbaekvej-163-4400

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-163-4400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/holbaekvej-163-4400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.67660/11.16045)
- [Solgte priser på Holbækvej](https://grundviden.dk/vej/holbaekvej-4400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.