# Højbjergvej 12B, 5540 Ullerslev

Villa. 183 m² bolig, opført 1979, 810 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hoejbjergvej-12b-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjergvej-12b-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjergvej-12b-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.33526/10.65789)
- [Solgte priser på Højbjergvej](https://grundviden.dk/vej/hoejbjergvej-5540?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 1,6 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,4 og 1,7 mio. kr.
- Svarer til 8.470 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.919.000 kr. (10.486 kr. pr. m² × 183 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -149.000 kr.
  - Grund på 810 m²: +1.000 kr.
  - Bygget 1979: -189.000 kr.
  - Energimærke C: +217.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -12.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -196.000 kr.
  - Seneste ombygning 1994: -56.000 kr.
  - Afrundet: +15.000 kr.
  - Vores bud: 1.550.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,3 mio. kr, heraf grundværdi 342.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,2 mio. kr, heraf grundværdi 379.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 850.000 kr med overtagelse 1. september 2019.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. august 2019, solgt for 850.000 kr, fri handel (aftalt 2. august 2019).
- solgt 17. april 1975, solgt for 18.000 kr, fri handel (aftalt 17. april 1975).

## Huset og grunden

- 183 m² bolig, 810 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1979, om-/tilbygget 1994.
- 1. sal: 75 m².
- Stueplan: 108 m².
- 108 m² i stueplan + 75 m² på 1. sal (under taget) = 183 m² bolig.
- Huset: 108 m² bebygget.
- Carport: 21 m², bygget 1983.
- Ubebygget: 681 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2018 og gælder til 2028. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 20 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 183 m², din ret 203 m² i alt.
- Hvorfor 203 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (25 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 25 % af grunden på 810 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11345763_1780906945388.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejbjergvej-12b-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.33526/10.65789)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejbjergvej-12b-5540&lstoej=1&src=address-md#17/55.33526/10.65789)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejbjergvej-12b-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.33526/10.65789)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 25,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Skellerup, Hovmarken**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11345763_1780906945388.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjergvej-12b-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjergvej-12b-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.33526/10.65789)
- [Solgte priser på Højbjergvej](https://grundviden.dk/vej/hoejbjergvej-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.