# Højbjerg Byvej 3, 8840 Rødkærsbro

Villa. 107 m² bolig, opført 1930, 492 m² grund, Viborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-3-8840?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-3-8840?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-3-8840?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.33933/9.54100)
- [Solgte priser på Højbjerg Byvej](https://grundviden.dk/vej/hoejbjerg-byvej-8840?src=address-md)

## Det vigtigste

- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Solgt i fri handel for 500.000 kr i november 2025 - handlen ligger 29% under vores estimat.**

- Vores estimat er ca. 700.000 kr (beregnet 29. oktober 2026). Det bygger på de nærmeste handler, ikke på denne bolig.
- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 525.000 og 950.000 kr.
- Svarer til 6.542 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 772.000 kr (7.216 kr pr. m² × 107 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +17.000 kr
  - Grund på 492 m²: -21.000 kr
  - Bygget 1930: -39.000 kr
  - Etageboliger ved grunden: +34.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -55.000 kr
  - Afrundet: -8.000 kr
  - Vores bud: 700.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 674.000 kr, heraf grundværdi 171.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 574.000 kr, heraf grundværdi 149.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 500.000 kr med overtagelse 1. januar 2026.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 26. november 2025, solgt for 500.000 kr, fri handel (aftalt 26. november 2025).
- solgt 15. november 1994, solgt for 370.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 107 m² bolig, 492 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1930.
- 1. sal: 20 m².
- Stueplan: 87 m².
- 87 m² i stueplan + 20 m² på 1. sal (under taget) = 107 m² bolig.
- Huset: 87 m² bebygget.
- Udhus: 40 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser én mindre bygning mere (70 m²), BBR garage 24 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 295 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 41 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 107 m², din ret 148 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 197 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 492 m² giver ca. 148 m², og det er den, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 197 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Højbjerg Blandet bolig og erhverv (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11335193_1788347817391.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: moderat risiko i Viborg-området** (godt at vide): Ca. 2,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejbjerg-byvej-3-8840&lradon=1&src=address-md#11/56.33933/9.541)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 57 m væk, på [Højbjerg Byvej 15](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-15-8840?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejbjerg-byvej-3-8840&ljord=1&src=address-md#17/56.33933/9.541)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 52,4 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Rødkærsbro Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hoejbjerg-byvej-3-8840

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-3-8840?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejbjerg-byvej-3-8840?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.33933/9.54100)
- [Solgte priser på Højbjerg Byvej](https://grundviden.dk/vej/hoejbjerg-byvej-8840?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.