# Højager 4, 8830 Tjele

Villa. 169 m² bolig, opført 2012, 881 m² grund, Viborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hoejager-4-8830?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejager-4-8830?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejager-4-8830?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.47812/9.63060)
- [Solgte priser på Højager](https://grundviden.dk/vej/hoejager-8830?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,3 mio. kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 77 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 2,7 mio. kr.
- Svarer til 13.314 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.124.000 kr. (12.569 kr. pr. m² × 169 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -135.000 kr.
  - Grund på 881 m²: +11.000 kr.
  - Energimærke A: +473.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -217.000 kr.
  - Afrundet: -6.000 kr.
  - Vores bud: 2.250.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 384.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 362.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,8 mio. kr med overtagelse 1. november 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 30. maj 2025, solgt for 1,8 mio. kr, fri handel (aftalt 30. maj 2025).
- solgt 20. december 2011, solgt for 225.000 kr, fri handel (aftalt 20. december 2011).

## Huset og grunden

- 169 m² bolig, 881 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2012.
- Stueplan: 183 m².
- BBR's etager giver tilsammen 183 m², mens boligarealet er 169 m² - BBR's etager og boligareal passer ikke sammen her.
- Huset: 183 m² bebygget.
- Udhus: 9 m², bygget 2013; Drivhus: 6 m², bygget 2020.
- Ubebygget: 683 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 51 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 169 m², din ret 220 m² i alt.
- Hvorfor 220 m²? Lokalplan 061 (Ørum boligområde ved Bylangsager) sætter 25 %: 25 % af grunden på 881 m² er 220 m², og der står 169 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1075666_APPROVED_1269343017726.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Viborg-området** (godt at vide): Ca. 2,3 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hoejager-4-8830&lradon=1&src=address-md#11/56.47812/9.6306)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 56,1 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Ørum boligområde ved Bylangsager**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1075666_APPROVED_1269343017726.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ørum Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hoejager-4-8830?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hoejager-4-8830?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.47812/9.63060)
- [Solgte priser på Højager](https://grundviden.dk/vej/hoejager-8830?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.