# Hjulmagervej 9, 3400 Hillerød

Villa. 161 m² bolig, opført 1969, 371 m² grund, Hillerød Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hjulmagervej-9-3400?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hjulmagervej-9-3400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hjulmagervej-9-3400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94142/12.28352)
- [Solgte priser på Hjulmagervej](https://grundviden.dk/vej/hjulmagervej-3400?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 5,2 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,8 og 5,7 mio. kr.
- Svarer til 32.298 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.152.000 kr. (38.214 kr. pr. m² × 161 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -336.000 kr.
  - Grund på 371 m²: -241.000 kr.
  - Bygget 1969: -594.000 kr.
  - Energimærke C: +683.000 kr.
  - Almene boliger ved grunden: +87.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -266.000 kr.
  - Seneste ombygning 1976: -273.000 kr.
  - Afrundet: -12.000 kr.
  - Vores bud: 5.200.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,6 mio. kr, heraf grundværdi 2,0 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 3,7 mio. kr med overtagelse 1. december 2023.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. december 2023, solgt for 3,7 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. november 1984, solgt for 840.136 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 161 m² bolig, 371 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1969, om-/tilbygget 1976.
- Stueplan: 161 m².
- Kælder: 53 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 161 m². Under huset er der en kælder på 53 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 161 m² bebygget.
- Carport: 31 m², bygget 1969.
- Ubebygget: 179 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2033. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 161 m², din ret 111 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 148 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 111 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 371 m². Området er et parcelhusområde: 100 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 148 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Vestbyen, Selskovparken (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11258209_1751373200502.pdf)
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Hillerød-området** (godt at vide): Ca. 5,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hjulmagervej-9-3400&lradon=1&src=address-md#11/55.94142/12.28352)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 38 m væk, på [Hillerødsholmsalle 6](https://grundviden.dk/adresse/hilleroedsholmsalle-6-3400?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hjulmagervej-9-3400&ljord=1&src=address-md#17/55.94142/12.28352)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hjulmagervej-9-3400&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.94142/12.28352)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 28,0 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 92 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Hillerødsholmskolen, Afdeling Hillerødsholmsalle (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hjulmagervej-9-3400?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hjulmagervej-9-3400?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.94142/12.28352)
- [Solgte priser på Hjulmagervej](https://grundviden.dk/vej/hjulmagervej-3400?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.