# Hjerpstedvej 11, 6280 Højer

Villa. 140 m² bolig, opført 1902, 1.832 m² grund, Tønder Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hjerpstedvej-11-6280?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hjerpstedvej-11-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hjerpstedvej-11-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01980/8.65661)
- [Solgte priser på Hjerpstedvej](https://grundviden.dk/vej/hjerpstedvej-6280?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 650.000 kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 24 handler i nærheden lå mellem 550.000 og 750.000 kr.
- Svarer til 4.643 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 980.000 kr. (6.997 kr. pr. m² × 140 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -29.000 kr.
  - Grund på 1.832 m²: +45.000 kr.
  - Bygget 1902: -83.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -250.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +17.000 kr.
  - Seneste ombygning 1973: -34.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 650.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Foreløbig vurdering (2024): 398.000 kr, heraf grundværdi 132.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 400.000 kr med overtagelse 1. april 2012.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 27. januar 2012, solgt for 400.000 kr, fri handel (aftalt 27. januar 2012).
- solgt 1. juni 1997, solgt for 142.500 kr, fri handel.
- solgt 1. juni 1997, solgt for 285.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 140 m² bolig, 1.832 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1902, om-/tilbygget 1973.
- 1. sal: 10 m².
- Stueplan: 130 m².
- 130 m² i stueplan + 10 m² på 1. sal (under taget) = 140 m² bolig.
- Huset: 130 m² bebygget.
- Garage: 25 m², byggeår ikke oplyst. Kortet viser tre mindre bygninger mere (146 m² og 46 m² og 18 m²), BBR udhus 100 m², drivhus 10 m², udhus 2 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.467 m². Haven ligger nordvest for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 360 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 140 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 550 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.832 m² giver ca. 550 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 550 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Hjerpsted (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9431212_1557477676610.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1222111_APPROVED_1252138052499.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 14,4 m over havet, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Hjerpsted Landsby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1222111_APPROVED_1252138052499.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (0.-6. kl.), Tønder Distriktsskole -  Digeskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hjerpstedvej-11-6280?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hjerpstedvej-11-6280?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.01980/8.65661)
- [Solgte priser på Hjerpstedvej](https://grundviden.dk/vej/hjerpstedvej-6280?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.