# Hindemaevej 82, 5540 Ullerslev

Villa. 94 m² bolig, opført 1946, 1.710 m² grund, Nyborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hindemaevej-82-5540?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hindemaevej-82-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hindemaevej-82-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35159/10.66484)
- [Solgte priser på Hindemaevej](https://grundviden.dk/vej/hindemaevej-5540?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 875.000 kr** (beregnet 20. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 725.000 og 1.050.000 kr.
- Svarer til 9.309 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 917.000 kr. (9.756 kr. pr. m² × 94 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +44.000 kr.
  - Grund på 1.710 m²: +41.000 kr.
  - Bygget 1946: -51.000 kr.
  - Energimærke F: -155.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -5.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: -83.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +156.000 kr.
  - Afrundet: +11.000 kr.
  - Vores bud: 875.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 990.000 kr, heraf grundværdi 317.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 982.000 kr, heraf grundværdi 341.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 610.000 kr med overtagelse 1. september 2025.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 7. juli 2025, solgt for 610.000 kr, fri handel (aftalt 7. juli 2025).
- solgt 20. oktober 2020, solgt for 410.000 kr, fri handel (aftalt 20. oktober 2020).
- solgt 10. april 2006, solgt for 750.000 kr, fri handel (aftalt 10. april 2006).
- solgt 29. december 1984, solgt for 335.000 kr, fri handel (aftalt 29. december 1984).

## Huset og grunden

- 94 m² bolig, 1.710 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1946.
- Stueplan: 94 m².
- Kælder: 94 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 94 m². Under huset er der en fuld kælder på 94 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 94 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.616 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke F. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 406 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 94 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 513 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 1.710 m² giver ca. 513 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 513 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Ullerslev, Blandet boligbebyg. Hindemaevej (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11345763_1780906945388.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Nyborg-området** (godt at vide): Ca. 3,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hindemaevej-82-5540&lradon=1&src=address-md#11/55.35159/10.66484)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hindemaevej-82-5540&lstoej=1&src=address-md#17/55.35159/10.66484)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hindemaevej-82-5540&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.35159/10.66484)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 7,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Vibeskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hindemaevej-82-5540?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hindemaevej-82-5540?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.35159/10.66484)
- [Solgte priser på Hindemaevej](https://grundviden.dk/vej/hindemaevej-5540?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.