# Hindbærvangen 36, 2765 Smørum

Villa. 120 m² bolig, opført 1989, 333 m² grund, Egedal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hindbaervangen-36-2765?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hindbaervangen-36-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hindbaervangen-36-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74896/12.30275)
- [Solgte priser på Hindbærvangen](https://grundviden.dk/vej/hindbaervangen-2765?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,7 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 4,4 og 5,1 mio. kr.
- Svarer til 39.167 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.843.000 kr. (40.354 kr. pr. m² × 120 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Grund på 333 m²: -229.000 kr.
  - Bygget 1989: -171.000 kr.
  - Energimærke C, nabobygning: +610.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -178.000 kr.
  - Seneste ombygning 1997: -172.000 kr.
  - Afrundet: -3.000 kr.
  - Vores bud: 4.700.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 4,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,2 mio. kr, heraf grundværdi 2,2 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 275.000 kr med overtagelse 1. juni 1989.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juni 1989, solgt for 275.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 120 m² bolig, 333 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1989, om-/tilbygget 1997.
- Stueplan: 120 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 120 m².
- Huset: 120 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (21 m²), BBR carport 15 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 192 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Nærmeste energimærke er C, fra en nabobygning ca. 17 m fra adressen. Mærket udløb i 2021. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 120 m², din ret 100 m² i alt.
- Hvorfor 100 m²? Lokalplan 050303 (for et boligområde ved Hindbærvangen i Smørumnedre) sætter 30 %: 30 % af grunden på 333 m² er 100 m², og der står 120 m² i dag.
- Vær opmærksom: 21% af grunden ligger i skovbyggelinjen (ca. 262 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1059622_APPROVED_1195550121880.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,6 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Egedal-området** (godt at vide): Ca. 5,0 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hindbaervangen-36-2765&lradon=1&src=address-md#11/55.74896/12.30275)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hindbaervangen-36-2765&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.74896/12.30275)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 38,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **for et boligområde ved Hindbærvangen i Smørumnedre**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1059622_APPROVED_1195550121880.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Balsmoseskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hindbaervangen-36-2765?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hindbaervangen-36-2765?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.74896/12.30275)
- [Solgte priser på Hindbærvangen](https://grundviden.dk/vej/hindbaervangen-2765?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.