# Hillerødvejen 2, 3480 Fredensborg

Villa. 165 m² bolig, opført 1924, 8.203 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hilleroedvejen-2-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hilleroedvejen-2-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hilleroedvejen-2-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97175/12.38975)
- [Solgte priser på Hillerødvejen](https://grundviden.dk/vej/hilleroedvejen-3480?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 58 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Udsigt over Esrum Sø.
- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10% (karakter 8,6).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,3 mio. kr** (beregnet 28. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 8,6 og 12,3 mio. kr.
- Svarer til 62.424 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 6.811.000 kr. (41.279 kr. pr. m² × 165 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -403.000 kr.
  - Grund på 8.203 m²: +880.000 kr.
  - Bygget 1924: -609.000 kr.
  - Energimærke A: +1.580.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -57.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -648.000 kr.
  - Solgt 2021, over vejens niveau: +2.001.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +744.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 10.300.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 1,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 6,1 mio. kr, heraf grundværdi 4,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 10,7 mio. kr med overtagelse 15. februar 2021.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. januar 2021, solgt for 10,7 mio. kr, fri handel (aftalt 18. januar 2021).
- solgt 30. april 2015, solgt for 10,5 mio. kr, fri handel (aftalt 30. april 2015).
- solgt 2. marts 2006, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 2. marts 2006).

## Huset og grunden

- 165 m² bolig, 8.203 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1924, om-/tilbygget 1937.
- Stueplan: 165 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 165 m².
- Huset: 165 m² bebygget.
- Udhus: 83 m², bygget 1927; Udhus: 30 m², bygget 1920. Kortet viser én mindre bygning mere (111 m²), BBR garage 79 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 7.814 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke A2010. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 335 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 165 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 8.203 m² giver ca. 2.461 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hilleroedvejen-2-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.97175/12.38975)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hilleroedvejen-2-3480&lstoej=1&src=address-md#17/55.97175/12.38975)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hilleroedvejen-2-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.97175/12.38975)
- **Ny lokalplan på vej nær grunden** (godt at vide): Lokalplanforslag F127 for boliger på Sørupvej 23, ca. 769 m væk. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hilleroedvejen-2-3480&lnybyggeri=1&src=address-md#14/55.97175/12.38975)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 17,1 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Endrupskolen (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 4 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hilleroedvejen-2-3480

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hilleroedvejen-2-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hilleroedvejen-2-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.97175/12.38975)
- [Solgte priser på Hillerødvejen](https://grundviden.dk/vej/hilleroedvejen-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.