# Hesnæsvej 44, 4871 Horbelev

Villa. 138 m² bolig, opført 1912, 3.787 m² grund, Guldborgsund Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-44-4871?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-44-4871?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-44-4871?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.83963/12.10280)
- [Solgte priser på Hesnæsvej](https://grundviden.dk/vej/hesnaesvej-4871?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 975.000 kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 775.000 og 1.225.000 kr.
- Svarer til 7.065 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.057.000 kr. (7.660 kr. pr. m² × 138 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -28.000 kr.
  - Grund på 3.787 m²: +93.000 kr.
  - Bygget 1912: -94.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -50.000 kr.
  - Elvarme: +4.000 kr.
  - Afrundet: -7.000 kr.
  - Vores bud: 975.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 783.000 kr, heraf grundværdi 194.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 818.000 kr, heraf grundværdi 282.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,2 mio. kr med overtagelse 1. februar 2009.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 22. november 2008, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 22. november 2008).
- solgt 1. august 1998, solgt for 169.000 kr, fri handel.
- solgt 1. august 1998, solgt for 338.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 138 m² bolig, 3.787 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1912, om-/tilbygget 1978.
- 1. sal: 56 m².
- Stueplan: 82 m².
- Kælder: 8 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 82 m² i stueplan + 56 m² på 1. sal (under taget) = 138 m² bolig. Kælderen på 8 m² regnes ikke med.
- Huset: 82 m² bebygget.
- Carport: 31 m², bygget 2000; Udhus: 26 m², bygget 2015; Udhus: 18 m², bygget 1912; Udhus: 15 m², bygget 2017. Kortet viser én mindre bygning mere (57 m²), BBR drivhus 8 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 3.558 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har energimærke D1. Mærket er fra 2007 og udløb i 2014. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 362 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 138 m², din ret 500 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 1.136 m² (kræver tilladelse).
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 3.787 m² giver ca. 1.136 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Hvorfor ikke 1.136 m²? Kommuneplanen tillader op til 30 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Afgrænset landsby - Moseby (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11250325_1727245626493.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Guldborgsund-området** (godt at vide): Ca. 6,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hesnaesvej-44-4871&lradon=1&src=address-md#11/54.83963/12.1028)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 73 m væk, på [Hesnæsvej 32](https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-32-4871?src=address-md). Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hesnaesvej-44-4871&ljord=1&src=address-md#17/54.83963/12.1028)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 11,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Landsbyordning Stubbekøbing (0.-9. kl.), Sophieskolen (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-44-4871?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hesnaesvej-44-4871?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/54.83963/12.10280)
- [Solgte priser på Hesnæsvej](https://grundviden.dk/vej/hesnaesvej-4871?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.