# Herluf Trolles Gade 53, 8200 Aarhus N

Rækkehus. 100 m² bolig, opført 1907, 315 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/herluf-trolles-gade-53-8200?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/herluf-trolles-gade-53-8200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/herluf-trolles-gade-53-8200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.17270/10.21562)
- [Solgte priser på Herluf Trolles Gade](https://grundviden.dk/vej/herluf-trolles-gade-8200?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 5,6 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,0 og 6,2 mio. kr.
- Svarer til 55.500 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.007.000 kr (70.068 kr pr. m² × 100 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +248.000 kr
  - Grund på 315 m²: -362.000 kr
  - Bygget 1907: -577.000 kr
  - Energimærke E: -478.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +6.000 kr
  - Seneste ombygning 1980: -291.000 kr
  - Afrundet: -3.000 kr
  - Vores skøn: 5.550.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,5 mio. kr, heraf grundværdi 3,5 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,2 mio. kr, heraf grundværdi 4,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 1,6 mio. kr med overtagelse 1. februar 2016.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. februar 2016, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 7. december 2012, solgt for 3,2 mio. kr, fri handel (aftalt 7. december 2012).
- solgt 1. august 1987, solgt for 595.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 100 m² bolig, 315 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1907, om-/tilbygget 1980.
- 1. sal: 42 m².
- Stueplan: 58 m².
- Kælder: 39 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 58 m² i stueplan + 42 m² på 1. sal (under taget) = 100 m² bolig. Kælderen på 39 m² regnes ikke med.
- Huset: 58 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (47 m²), BBR carport 13 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 210 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke E. Mærket er fra 2012 og udløb i 2022; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 26 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 100 m², din ret 126 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 536 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 126 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 315 m². For denne bygningstype er det 40 %.
- Hvorfor ikke 536 m²? Kommuneplanen tillader op til 170 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Kommuneplan 2025 (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11714748_1768833193079.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=herluf-trolles-gade-53-8200&lradon=1&src=address-md#11/56.1727/10.21562)
- **Konstateret forurening hos en nabo - ikke på grunden** (godt at vide): Nærmeste grund med konstateret forurening (V2) er 40 m væk. Rammer sjældent din grund, men kan nævnes ved et salg. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=herluf-trolles-gade-53-8200&ljord=1&src=address-md#17/56.1727/10.21562)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 41,0 m over havet, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Skovvangskolen (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 1 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=herluf-trolles-gade-53-8200

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/herluf-trolles-gade-53-8200?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/herluf-trolles-gade-53-8200?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.17270/10.21562)
- [Solgte priser på Herluf Trolles Gade](https://grundviden.dk/vej/herluf-trolles-gade-8200?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.