# Hejsager Strandby 47, 6100 Haderslev

Sommerhus. 107 m² bolig, opført 1930, 270 m² grund, Haderslev Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hejsager-strandby-47-6100?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hejsager-strandby-47-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hejsager-strandby-47-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.19445/9.60203)
- [Solgte priser på Hejsager Strandby](https://grundviden.dk/vej/hejsager-strandby-6100?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Plus: Panorama-havudsigt, vandet ca. 75 m væk (ca. +17% på prisen).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,6 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,0 og 3,3 mio. kr.
- Svarer til 24.065 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.436.000 kr. (22.765 kr. pr. m² × 107 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +54.000 kr.
  - Grund på 270 m²: -145.000 kr.
  - Bygget 1930: -121.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +31.000 kr.
  - Havudsigt: +373.000 kr.
  - Elvarme: -52.000 kr.
  - Afrundet: -1.000 kr.
  - Vores bud: 2.575.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,6 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest overdraget i familien 2022 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. juni 2022, solgt for 828.750 kr, familieoverdragelse.
- solgt 1. januar 1990, solgt for 400.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 107 m² bolig, 270 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1930, om-/tilbygget 1958.
- 1. sal: 29 m².
- Stueplan: 78 m².
- Kælder: 60 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 78 m² i stueplan + 29 m² på 1. sal (under taget) = 107 m² bolig. Kælderen på 60 m² regnes ikke med.
- Huset: 78 m² bebygget.
- Garage: 24 m², bygget 1930.
- Ubebygget: 168 m².

## Hvad du må bygge

- **Reelt 0 m² uden dispensation.** Stort set hele grunden (100%) ligger i skovbyggelinjen og strandbeskyttelseslinjen. Nyt byggeri kræver dispensation, som sjældent gives - så den beregnede rummelighed (-67 m²) kan reelt ikke udnyttes.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Stormflod kan nå adressen** (værd at kende): Adressen rammes i Kystdirektoratets scenarier for 2050. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hejsager-strandby-47-6100&lkote=1&src=address-md#15/55.19445/9.60203)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,1 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: forhøjet risiko i Haderslev-området** (godt at vide): Ca. 3,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hejsager-strandby-47-6100&lradon=1&src=address-md#11/55.19445/9.60203)
- **Kysterosion** (godt at vide): Kysten 65 m herfra er udpeget med erosionsrisiko. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hejsager-strandby-47-6100&lkysterosion=1&src=address-md#13/55.19445/9.60203)
- **Kun 1,6 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hejsager-strandby-47-6100&lkote=1&src=address-md#15/55.19445/9.60203)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområde Hejsager Strandby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11287612_1751024387828.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Starup - Øsby Skole (0.-6. kl.), 10. ved Kløften (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hejsager-strandby-47-6100

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hejsager-strandby-47-6100?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hejsager-strandby-47-6100?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.19445/9.60203)
- [Solgte priser på Hejsager Strandby](https://grundviden.dk/vej/hejsager-strandby-6100?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.