# Hejrevænget 31, 3300 Frederiksværk

Sommerhus. 94 m² bolig, opført 1971, 2.003 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hejrevaenget-31-3300?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hejrevaenget-31-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hejrevaenget-31-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.00865/12.06855)
- [Solgte priser på Hejrevænget](https://grundviden.dk/vej/hejrevaenget-3300?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Udsigt over Arresø.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 2,4 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,1 og 2,8 mio. kr.
- Svarer til 25.798 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.839.000 kr. (30.201 kr. pr. m² × 94 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +136.000 kr.
  - Grund på 2.003 m²: +155.000 kr.
  - Bygget 1971: -334.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -365.000 kr.
  - Sommerhuse sælger over modellen: +34.000 kr.
  - Elvarme: -49.000 kr.
  - Afrundet: +9.000 kr.
  - Vores bud: 2.425.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 2,1 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 1,9 mio. kr, heraf grundværdi 1,4 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 825.000 kr med overtagelse 1. september 2010.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. september 2010, solgt for 825.000 kr, fri handel.
- solgt 15. august 2009, solgt for 895.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 94 m² bolig, 2.003 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1971.
- Stueplan: 60 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 60 m².
- Huset: 60 m² bebygget.
- Anneks: 34 m², bygget 2026. Carport (18 m²) og Udhus (10 m²) står i BBR, men ikke i kortet.
- Ubebygget: 1.881 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 106 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 94 m², din ret 200 m² i alt.
- Hvorfor 200 m²? Lokalplan 531.01 (Sommerhusområdet Sandet) sætter 10 %: 10 % af grunden på 2.003 m² er 200 m², og der står 94 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1032828_APPROVED_1251283267703.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 3,7 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hejrevaenget-31-3300&lskybrud=1&src=address-md#16/56.00865/12.06855)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,2 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Sommerhusområdet Sandet**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1032828_APPROVED_1251283267703.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ramløse Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hejrevaenget-31-3300?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hejrevaenget-31-3300?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.00865/12.06855)
- [Solgte priser på Hejrevænget](https://grundviden.dk/vej/hejrevaenget-3300?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.