# Hegnsvej 8, 2850 Nærum

Villa. 233 m² bolig, opført 1938, 981 m² grund, Rudersdal Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-8-2850?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-8-2850?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-8-2850?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81875/12.54281)
- [Solgte priser på Hegnsvej](https://grundviden.dk/vej/hegnsvej-2850?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 10,3 mio. kr** (beregnet 16. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 8,3 og 12,8 mio. kr.
- Svarer til 44.099 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 14.496.000 kr. (62.214 kr. pr. m² × 233 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.729.000 kr.
  - Grund på 981 m²: +144.000 kr.
  - Bygget 1938: -657.000 kr.
  - Energimærke E: -935.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -73.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -418.000 kr.
  - Seneste ombygning 1976: -538.000 kr.
  - Afrundet: -15.000 kr.
  - Vores bud: 10.275.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 9,4 mio. kr, heraf grundværdi 5,3 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 9,2 mio. kr, heraf grundværdi 4,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 6,2 mio. kr med overtagelse 14. februar 2017.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 26. november 2016, solgt for 6,2 mio. kr, fri handel (aftalt 26. november 2016).
- solgt 8. marts 1978, solgt for 1,2 mio. kr, fri handel (aftalt 8. marts 1978).

## Huset og grunden

- 233 m² bolig, 981 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1938, om-/tilbygget 1976.
- 1. sal: 106 m².
- Stueplan: 126 m².
- Kælder: 85 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 126 m² i stueplan + 106 m² på 1. sal (under taget) + 1 m² beboelse i kælderen = 233 m² bolig. Kælderen er på 85 m², og de 1 m² af den, der er godkendt til beboelse, tæller med.
- Huset: 126 m² bebygget.
- To mindre bygninger. BBR kender kun garagen (20 m², bygget 1947); den anden (38 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 797 m². Haven ligger vest for huset.
- Huset har energimærke E. Mærket udløb i 2025. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 0 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 233 m², din ret 216 m² i alt.
- Hvorfor 216 m²? Lokalplan 10 (For et område i Nærum beliggende mellem Nærumgårdsvej og Jægersborg Dyrhave) sætter 22 %: 22 % af grunden på 981 m² er 216 m², og der står 233 m² i dag.
- Grunden er allerede fuldt udnyttet - ikke plads til mere uden at rive ned.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1060989_APPROVED_1197027706177.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Radon: moderat risiko i Rudersdal-området** (godt at vide): Ca. 1,2 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hegnsvej-8-2850&lradon=1&src=address-md#11/55.81875/12.54281)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hegnsvej-8-2850&lstoej=1&src=address-md#17/55.81875/12.54281)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hegnsvej-8-2850&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.81875/12.54281)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 30,7 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod vest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **For et område i Nærum beliggende mellem Nærumgårdsvej og Jægersborg Dyrhave**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1060989_APPROVED_1197027706177.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Ravnholm Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-8-2850?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-8-2850?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.81875/12.54281)
- [Solgte priser på Hegnsvej](https://grundviden.dk/vej/hegnsvej-2850?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.