# Hegnsvej 1, 3220 Tisvildeleje

Villa. 138 m² bolig, opført 1941, 1.580 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-1-3220?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-1-3220?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-1-3220?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05647/12.08171)
- [Solgte priser på Hegnsvej](https://grundviden.dk/vej/hegnsvej-3220?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,2 mio. kr** (beregnet 19. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,7 og 4,7 mio. kr.
- Svarer til 30.435 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.884.000 kr. (28.145 kr. pr. m² × 138 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -102.000 kr.
  - Grund på 1.580 m²: +144.000 kr.
  - Bygget 1941: -201.000 kr.
  - Energimærke C: +512.000 kr.
  - Købt 2023, løftet til i dag: -120.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +211.000 kr.
  - Seneste ombygning 1983: -215.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +87.000 kr.
  - Vores bud: 4.200.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,4 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 3,9 mio. kr, grundværdi 5,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 3,5 mio. kr med overtagelse 31. december 2023.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 2. oktober 2023, solgt for 3,5 mio. kr, fri handel (aftalt 2. oktober 2023).
- solgt 1. juni 2003, solgt for 1,6 mio. kr, fri handel.
- solgt 1. januar 1994, solgt for 305.000 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 138 m² bolig, 1.580 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1941, om-/tilbygget 1983.
- Stueplan: 138 m².
- Kælder: 4 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 138 m². Under huset er der en kælder på 4 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 138 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (56 m²), BBR garage 16 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.386 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket gælder til 2032. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 336 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 138 m², din ret 474 m² i alt.
- Hvorfor 474 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.580 m². Området er et parcelhusområde: 69 % af bebyggelsen omkring huset er fritliggende huse, så grænsen er 30 %.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,9 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 28,4 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 fredning(er) berører adressen.
- 4 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sankt Helene Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-1-3220?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hegnsvej-1-3220?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.05647/12.08171)
- [Solgte priser på Hegnsvej](https://grundviden.dk/vej/hegnsvej-3220?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.