# Hedetoften 25, 6740 Bramming

Villa. 154 m² bolig, opført 2018, 1.399 m² grund, Esbjerg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hedetoften-25-6740?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hedetoften-25-6740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hedetoften-25-6740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.46147/8.71193)
- [Solgte priser på Hedetoften](https://grundviden.dk/vej/hedetoften-6740?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10 % (karakter 5,8).
- Plus: Energimærke A, efter 2015-reglerne: lav varmeudgift.
- Lokalplan: planen fra 1994 er indscannet, og vi har ikke kunnet læse den endnu - læs den selv (16 sider).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,9 mio. kr** (beregnet 7. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,6 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 18.669 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.243.000 kr (14.562 kr pr. m² × 154 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -104.000 kr
  - Grund på 1.399 m²: +65.000 kr
  - Bygget 2018: +119.000 kr
  - Energimærke A: +546.000 kr
  - Afrundet: +6.000 kr
  - Vores skøn: 2.875.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Senest registrerede handel: 93.264 kr med overtagelse 1. maj 2019.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 25. marts 2019, solgt for 93.264 kr, fri handel (aftalt 25. marts 2019).
- solgt 27. marts 2017, solgt for 1,5 mio. kr, fri handel (aftalt 27. marts 2017).
- solgt 7. juli 1997, solgt for 1,4 mio. kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 154 m² bolig, 1.399 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2018.
- Stueplan: 154 m².
- Kælder: 218 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 154 m². Under huset er der en fuld kælder på 218 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 212 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.187 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke A, efter 2015-reglerne. Mærket er fra 2023 og gælder til 2033; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 208 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 212 m², din ret 420 m² i alt, kommunen kan sige ja til op til 560 m² (kræver tilladelse).
- Hvorfor 420 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her. Så gælder bygningsreglementets bebyggelsesprocent af grunden på 1.399 m². Området er et parcelhusområde - kommuneplanens ramme er udlagt til åben-lav boligbebyggelse - så grænsen er 30 %.
- Hvorfor ikke 560 m²? Kommuneplanen tillader op til 40 % i området. Det er et loft for, hvad kommunen kan sige ja til - ikke en ret. [Rammen Hellesvej, Teglværksgade (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11324642_1774612247222.pdf)
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 3,1 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hedetoften-25-6740&lskybrud=1&src=address-md#16/55.46147/8.71193)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står i eller over terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 13,2 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Bakkevejens Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hedetoften-25-6740

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hedetoften-25-6740?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hedetoften-25-6740?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.46147/8.71193)
- [Solgte priser på Hedetoften](https://grundviden.dk/vej/hedetoften-6740?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.