# Heden 4, 8970 Havndal Villa. 195 m² bolig, opført 1910, 11.025 m² grund, Randers Kommune. Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/heden-4-8970?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre. **Videre:** - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/heden-4-8970?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/heden-4-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65553/10.26067) - [Solgte priser på Heden](https://grundviden.dk/vej/heden-8970?src=address-md) ## Hvad boligen er værd **Estimeret pris ca. 1,9 mio. kr** (beregnet 17. oktober 2026). - Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,3 og 2,7 mio. kr. - Svarer til 9.487 kr/m² bolig. - Sådan kom vi frem til det: - Udgangspunkt: 1.122.000 kr. (5.753 kr. pr. m² × 195 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor) - Størrelse: -100.000 kr. - Grund på 11.025 m²: +159.000 kr. - Bygget 1910: -98.000 kr. - Købt 2025, løftet til i dag: +565.000 kr. - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +52.000 kr. - Brændeovn som primær varme: +4.000 kr. - Ombygget 2024: +146.000 kr. - Vores bud: 1.850.000 kr. - Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se. - Endelig vurdering (2020): 1,0 mio. kr, heraf grundværdi 280.000 kr. - Foreløbig vurdering (2024): 1,0 mio. kr, heraf grundværdi 381.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer). - En offentlig vurdering er ikke en markedspris. - Senest registrerede handel: 1,7 mio. kr med overtagelse 1. december 2025. - 5 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden. ## Salgshistorik og liggetid - solgt 13. august 2025, solgt for 1,7 mio. kr, fri handel (aftalt 13. august 2025). - solgt 23. marts 2022, solgt for 46.843 kr, anden overdragelse. - solgt 1. januar 2011, solgt for 479.403 kr, fri handel. - solgt 10. november 2005, solgt for 426.000 kr, fri handel (aftalt 10. november 2005). - solgt 28. april 2003, solgt for 640.000 kr, anden overdragelse (aftalt 28. april 2003). ## Huset og grunden - 195 m² bolig, 11.025 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1910, om-/tilbygget 2024. - Stueplan: 195 m². - Hele boligen ligger i ét plan på 195 m². - Huset: 234 m² bebygget. - Kortet viser én mindre bygning (72 m²), BBR udhus 23 m² - de to registre passer ikke sammen her. - Ubebygget: 10.719 m². Haven ligger nordvest for huset. - Huset har energimærke D. Mærket gælder til 2035. A er bedst, G er dårligst. ## Hvad du må bygge - Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen. - **Du må bygge ca. 305 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse. - Bygget i dag 195 m², din ret 500 m² i alt. - To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 11.025 m² giver ca. 3.308 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her. - Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig. - Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af: - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt. - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk. - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer. - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang. - Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden. ## Miljø og omgivelser **1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.** - **Drikkevand over kravværdi** (værd at kende): 1 stofgruppe over kravværdien i seneste prøve hos nærmeste vandværk, Udbyneder Vandværk A.m.b.a. Nærmeste værk er ikke nødvendigvis det, der forsyner boligen. - **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,7 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset. - **Radon: forhøjet risiko i Randers-området** (godt at vide): Ca. 4,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=heden-4-8970&lradon=1&src=address-md#11/56.65553/10.26067) - Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, ingen trafikstøj over 53 db. - Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen. - Ligger i et drikkevandsinteresseområde. - 1 beskyttet naturtype(r) tæt på. - Haven vender mod nordvest. - Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden. ## Området Siden har skoledistrikt: Havndal Skole (0.-6. kl.), Grønhøjskolen (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik. ## Det som kun står på siden selv Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum. ## Bolig, lån og forsikring - Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring) ## Videre herfra - [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/heden-4-8970?src=address-md) - [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/heden-4-8970?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt) - [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.65553/10.26067) - [Solgte priser på Heden](https://grundviden.dk/vej/heden-8970?src=address-md) Citér gerne med kilde og link til siden.