# Hedegrænsen 23, 2605 Brøndby

Villa. 225 m² bolig, opført 2025, 800 m² grund, Brøndby Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hedegraensen-23-2605?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hedegraensen-23-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hedegraensen-23-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65528/12.38652)
- [Solgte priser på Hedegrænsen](https://grundviden.dk/vej/hedegraensen-2605?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Energimærke A2015: lav varmeudgift.
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 11,1 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 9,6 og 12,7 mio. kr.
- Svarer til 49.111 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 9.635.000 kr. (42.820 kr. pr. m² × 225 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -1.094.000 kr.
  - Bygget 2025: +464.000 kr.
  - Energimærke A: +2.132.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -78.000 kr.
  - Afrundet: -9.000 kr.
  - Vores bud: 11.050.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 4,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,4 mio. kr.
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 2,0 mio. kr med overtagelse 15. marts 2021.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. marts 2021, solgt for 2,0 mio. kr, fri handel (aftalt 1. marts 2021).
- solgt 3. september 2018, solgt for 2,6 mio. kr, fri handel (aftalt 3. september 2018).
- solgt 26. november 1984, solgt for 398.118 kr, fri handel (aftalt 26. november 1984).

## Huset og grunden

- 225 m² bolig, 800 m² grund, 2 badeværelser, bygget 2025.
- Stueplan: 225 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 225 m².
- Huset: 275 m² bebygget.
- Ubebygget: 525 m². Haven ligger hele vejen rundt om huset.
- Huset har energimærke A2015. Mærket er fra 2025 og gælder til 2035; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 55 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 225 m², din ret 280 m² i alt.
- Hvorfor 280 m²? Lokalplan 214 (Lokalplan 214 for Vesterledområdet i Brøndbyvester) sætter 35 %: 35 % af grunden på 800 m² er 280 m², og der står 225 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1049292_DRAFT_1186399139362.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Brøndby-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hedegraensen-23-2605&lradon=1&src=address-md#11/55.65528/12.38652)
- **Trafikstøj: 53-58 dB** (godt at vide): Fra vejtrafik. Under den vejledende grænse på 58 dB, men hørbar udendørs. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hedegraensen-23-2605&lstoej=1&src=address-md#17/55.65528/12.38652)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 12,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan 214 for Vesterledområdet i Brøndbyvester**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1049292_DRAFT_1186399139362.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Brøndbyvester Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=hedegraensen-23-2605

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hedegraensen-23-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hedegraensen-23-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.65528/12.38652)
- [Solgte priser på Hedegrænsen](https://grundviden.dk/vej/hedegraensen-2605?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.