# Havstokken 26A, 9981 Jerup

Sommerhus. 106 m² bolig, opført 1936, 2.453 m² grund, Frederikshavn Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/havstokken-26a-9981?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-26a-9981?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-26a-9981?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.51753/10.46658)
- [Solgte priser på Havstokken](https://grundviden.dk/vej/havstokken-9981?src=address-md)

## Det vigtigste

- Plus: Havudsigt fra 1. sal og op, vandet ca. 200 m væk (ca. +2% på prisen).
- Lokalplanen ser ud til at stille almindelige krav: krav til facade- og tagmaterialer, grænse for udhus og garage (maskinlæst, kan indeholde fejl).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,5 mio. kr** (beregnet 1. november 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 1,9 og 3,2 mio. kr.
- Svarer til 23.349 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.745.000 kr (16.458 kr pr. m² × 106 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +41.000 kr
  - Grund på 2.453 m²: +114.000 kr
  - Bygget 1936: -98.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +594.000 kr
  - Sommerhuse sælger over modellen: +19.000 kr
  - Havudsigt: +48.000 kr
  - Afrundet: +12.000 kr
  - Vores skøn: 2.475.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,2 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,4 mio. kr, heraf grundværdi 883.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 1,9 mio. kr med overtagelse 15. maj 2018.
- Senest overdraget i familien 2022 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. april 2022, solgt for 1,0 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 21. april 2018, solgt for 1,9 mio. kr, fri handel (aftalt 21. april 2018).
- solgt 1. oktober 1978, solgt for 26.667 kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 106 m² bolig, 2.453 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1936, om-/tilbygget 1982.
- Stueplan: 106 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 106 m².
- Huset: 106 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (67 m²), BBR garage 43 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 2.280 m².

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 139 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 106 m², din ret 245 m² i alt.
- Hvorfor 245 m²? Lokalplan FRE.18.01.01 (Bratten Sommerhusområde) sætter 10 %: 10 % af grunden på 2.453 m² er 245 m², og der står 106 m² i dag.
- Vær opmærksom: 76% af grunden ligger i strandbeskyttelseslinjen (ca. 624 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1080951_APPROVED_1209046025488.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 0,3 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havstokken-26a-9981&lskybrud=1&src=address-md#16/57.51753/10.46658)
- **Strandbeskyttelse på grunden** (værd at kende): Byggeri og ændringer på grunden kræver som regel dispensation fra Kystdirektoratet. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havstokken-26a-9981&lstrand=1&src=address-md#16/57.51753/10.46658)
- **Kun 2,3 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havstokken-26a-9981&lkote=1&src=address-md#15/57.51753/10.46658)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Bratten Sommerhusområde**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1080951_APPROVED_1209046025488.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Strandby (0.-9. kl.), 10. klassecenter (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=havstokken-26a-9981

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-26a-9981?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-26a-9981?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.51753/10.46658)
- [Solgte priser på Havstokken](https://grundviden.dk/vej/havstokken-9981?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.