# Havstokken 12, 8585 Glesborg

Sommerhus. 175 m² bolig, opført 1986, 1.759 m² grund, Norddjurs Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/havstokken-12-8585?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-12-8585?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-12-8585?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.51469/10.56777)
- [Solgte priser på Havstokken](https://grundviden.dk/vej/havstokken-8585?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Distriktsskolen ligger i landets laveste 10% (karakter 5,9).
- Plus: Havudsigt, vandet ca. 200 m væk (ca. +2% på prisen).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,7 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 4,0 og 5,6 mio. kr.
- Svarer til 26.857 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.527.000 kr (20.155 kr pr. m² × 175 m²: hvad et standardsommerhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -246.000 kr
  - Grund på 1.759 m²: +146.000 kr
  - Bygget 1986: -128.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +1.346.000 kr
  - Sommerhuse sælger over modellen: +65.000 kr
  - Havudsigt: +95.000 kr
  - Elvarme: -95.000 kr
  - Afrundet: -10.000 kr
  - Vores bud: 4.700.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2024): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,8 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 5,0 mio. kr, heraf grundværdi 1,7 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest solgt i fri handel: 6,1 mio. kr med overtagelse 1. oktober 2021.
- Senest overdraget i familien 2022 - prisen er ingen markedspris og vises ikke.
- 4 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 1. juni 2022, solgt for 1,6 mio. kr, familieoverdragelse.
- solgt 3. september 2021, solgt for 6,1 mio. kr, fri handel (aftalt 3. september 2021).
- solgt 15. oktober 2018, solgt for 2,8 mio. kr, familieoverdragelse (aftalt 15. oktober 2018).
- solgt 9. april 2014, solgt for 2,7 mio. kr, anden overdragelse.

## Huset og grunden

- 175 m² bolig, 1.759 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1986, om-/tilbygget 1992.
- Stueplan: 175 m².
- Kælder: 89 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 175 m². Under huset er der en kælder på 89 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 154 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.605 m².
- Huset har energimærke G. Mærket er fra 2010 og udløb i 2020; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 89 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 175 m², din ret 264 m² i alt.
- Hvorfor 264 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (15 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 15 % af grunden på 1.759 m².
- Vær opmærksom: 10% af grunden ligger i strandbeskyttelseslinjen (ca. 1.568 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 5 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11340758_1769070706847.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: moderat risiko i Norddjurs-området** (godt at vide): Ca. 1,9 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havstokken-12-8585&lradon=1&src=address-md#11/56.51469/10.56777)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 7,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Hegedal/Fjell.Str.Vest**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11340758_1769070706847.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Børneby Midt (0.-7. kl.), 10. Klasse Center Djursland (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=havstokken-12-8585

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-12-8585?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havstokken-12-8585?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.51469/10.56777)
- [Solgte priser på Havstokken](https://grundviden.dk/vej/havstokken-8585?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.