# Havkærvej 54, 8381 Tilst

Villa. 154 m² bolig, opført 1907, 1.395 m² grund, Aarhus Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/havkaervej-54-8381?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havkaervej-54-8381?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havkaervej-54-8381?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18699/10.12064)
- [Solgte priser på Havkærvej](https://grundviden.dk/vej/havkaervej-8381?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Nabolagsprofil (Rønnehegnet, alment boligkvarter): 63 % i beskæftigelse (landsmedian 78 %), 72 % stemte ved FV2026 (landsmedian 84 %).
- Lokalplan: ingen usædvanlige begrænsninger - det almindelige gælder (bebyggelsesprocent, højde, afstand til skel).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,1 mio. kr** (beregnet 27. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 3,7 mio. kr.
- Svarer til 20.292 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.726.000 kr. (24.191 kr. pr. m² × 154 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -174.000 kr.
  - Grund på 1.395 m²: +110.000 kr.
  - Bygget 1907: -306.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -23.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): -83.000 kr.
  - Seneste ombygning 1986: -161.000 kr.
  - Grund i forhold til området: +35.000 kr.
  - Afrundet: +1.000 kr.
  - Vores bud: 3.125.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 3,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,1 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,8 mio. kr, heraf grundværdi 2,6 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 500.000 kr med overtagelse 11. juni 1984.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 9. marts 1984, solgt for 500.000 kr, fri handel (aftalt 9. marts 1984).

## Huset og grunden

- 154 m² bolig, 1.395 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1907, om-/tilbygget 1986.
- 1. sal: 57 m².
- Stueplan: 97 m².
- 97 m² i stueplan + 57 m² på 1. sal (under taget) = 154 m² bolig.
- Huset: 97 m² bebygget.
- Udhus: 55 m², bygget 1964; Drivhus: 49 m², bygget 2009. Kortet viser én mindre bygning mere (27 m²), BBR overdækning 7 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.167 m². Haven ligger sydvest for huset.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 195 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 154 m², din ret 349 m² i alt.
- Hvorfor 349 m²? Lokalplan 247 (Boligområde sydvest for Havkærvej i Tilst) sætter 25 %: 25 % af grunden på 1.395 m² er 349 m², og der står 154 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1101904_APPROVED_1219317886489.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 58-63 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havkaervej-54-8381&lstoej=1&src=address-md#17/56.18699/10.12064)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- **Radon: forhøjet risiko i Aarhus-området** (godt at vide): Ca. 5,8 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havkaervej-54-8381&lradon=1&src=address-md#11/56.18699/10.12064)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=havkaervej-54-8381&ldrikkevand=1&src=address-md#14/56.18699/10.12064)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 75,5 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Boligområde sydvest for Havkærvej i Tilst**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1101904_APPROVED_1219317886489.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Tilst Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=havkaervej-54-8381

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/havkaervej-54-8381?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/havkaervej-54-8381?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.18699/10.12064)
- [Solgte priser på Havkærvej](https://grundviden.dk/vej/havkaervej-8381?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.