# Hammershøj 45, 9460 Brovst

Hus. 177 m² bolig, opført 1947, 10.545 m² grund, Jammerbugt Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/hammershoej-45-9460?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hammershoej-45-9460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hammershoej-45-9460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.05999/9.59924)
- [Solgte priser på Hammershøj](https://grundviden.dk/vej/hammershoej-9460?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 900.000 kr** (beregnet 18. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 675.000 og 1.150.000 kr.
- Svarer til 5.085 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 1.009.000 kr. (5.697 kr. pr. m² × 177 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -73.000 kr.
  - Grund på 10.545 m²: +143.000 kr.
  - Bygget 1947: -55.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -161.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +22.000 kr.
  - Afrundet: +15.000 kr.
  - Vores bud: 900.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 770.000 kr, heraf grundværdi 184.800 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 622.000 kr, grundværdi 923.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)

## Huset og grunden

- 177 m² bolig, 10.545 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1947.
- 1. sal: 80 m².
- Stueplan: 97 m².
- 97 m² i stueplan + 80 m² på 1. sal (under taget) = 177 m² bolig.
- Huset: 132 m² bebygget.
- Fem mindre bygninger. BBR kender kun bygningen (anden bygning) (360 m², bygget 1947) og bygningen (anden bygning) (260 m², bygget 1977) og udhuset (51 m², byggeår ikke oplyst) og bygningen (anden bygning) (38 m², bygget 1973); den anden (27 m²) står kun i kortet.
- Ubebygget: 9.677 m². Haven ligger nordøst for huset.
- Nærmeste energimærke er D, fra en nabobygning ca. 46 m fra adressen. Mærket gælder til 2034. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 2.294 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 870 m², din ret 3.164 m² i alt.
- Hvorfor 3.164 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 10.545 m².
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_11342187_1778588276986.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er konstateret forurening (V2) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=581052&matrnr=38d) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=hammershoej-45-9460&ljord=1&src=address-md#17/57.05999/9.59924)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,8 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ikke i en skybrudslavning, stabilt terræn, klimarobust: 94 af 100, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod nordøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Hammershøj**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_11342187_1778588276986.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Brovst Skole (0.-9. kl.), Fjerritslev Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/hammershoej-45-9460?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/hammershoej-45-9460?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/57.05999/9.59924)
- [Solgte priser på Hammershøj](https://grundviden.dk/vej/hammershoej-9460?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.