# Gustavsminde 12, 8960 Randers SØ

Villa. 226 m² bolig, opført 1985, 895 m² grund, Randers Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/gustavsminde-12-8960?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gustavsminde-12-8960?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gustavsminde-12-8960?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.44841/10.09837)
- [Solgte priser på Gustavsminde](https://grundviden.dk/vej/gustavsminde-8960?src=address-md)

## Det vigtigste

- Lokalplanen stiller almindelige krav: grænse for udhus og garage.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Vores skøn ca. 2,9 mio. kr** (beregnet 2. november 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 2,1 og 3,9 mio. kr.
- Svarer til 12.611 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 3.387.000 kr (14.987 kr pr. m² × 226 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -385.000 kr
  - Grund på 895 m²: +18.000 kr
  - Bygget 1985: -109.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +30.000 kr
  - Elvarme: +15.000 kr
  - Seneste ombygning 1997: -105.000 kr
  - Afrundet: -1.000 kr
  - Vores skøn: 2.850.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 2,9 mio. kr, heraf grundværdi 799.000 kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 2,7 mio. kr, heraf grundværdi 702.000 kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 100.000 kr med overtagelse 1. maj 1985.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 24. april 1985, solgt for 100.000 kr, fri handel (aftalt 24. april 1985).

## Huset og grunden

- 226 m² bolig, 895 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1985, om-/tilbygget 1997.
- Stueplan: 226 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 226 m².
- Huset: 226 m² bebygget.
- Udhus: 19 m², bygget 2022. Kortet viser én mindre bygning mere (41 m²), BBR carport 30 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 609 m². Haven ligger syd for huset.
- Huset har ikke sit eget energimærke. Nærmeste mærke er D, fra en nabobygning ca. 32 m fra adressen. Mærket er fra 2026 og gælder til 2036. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 60 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 226 m², din ret 286 m² i alt.
- Hvorfor 286 m²? Lokalplan BPV36-R (Mariesminde - Romalt) sætter 32 %: 32 % af grunden på 895 m² er 286 m², og der står 226 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_1030403_APPROVED_1252043127904.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Randers-området** (godt at vide): Ca. 4,1 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=gustavsminde-12-8960&lradon=1&src=address-md#11/56.44841/10.09837)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 34,5 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod syd.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Mariesminde - Romalt**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_1030403_APPROVED_1252043127904.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Kristrup Skole (0.-6. kl.), Tirsdalens Skole (7.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=gustavsminde-12-8960

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/gustavsminde-12-8960?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/gustavsminde-12-8960?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.44841/10.09837)
- [Solgte priser på Gustavsminde](https://grundviden.dk/vej/gustavsminde-8960?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.