# Grønnedammen 31, 2605 Brøndby

Villa. 168 m² bolig, opført 1969, 612 m² grund, Brøndby Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/groennedammen-31-2605?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groennedammen-31-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groennedammen-31-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66048/12.42704)
- [Solgte priser på Grønnedammen](https://grundviden.dk/vej/groennedammen-2605?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Vejstøj: 63-68 dB ved adressen (støjkort, 1,5 m over jorden).
- Lokalplanen stiller almindelige krav: levende hegn mod vej og skel.
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 6,3 mio. kr** (beregnet 26. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 5,6 og 7,2 mio. kr.
- Svarer til 37.649 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 7.542.000 kr. (44.890 kr. pr. m² × 168 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -471.000 kr.
  - Grund på 612 m²: -104.000 kr.
  - Bygget 1969: -743.000 kr.
  - Energimærke C: +853.000 kr.
  - Trafikstøj fra vej: -418.000 kr.
  - Stor vej ved grunden: -274.000 kr.
  - Købt 2025, løftet til i dag: +5.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2024): +264.000 kr.
  - Vejstøj (63+ dB ved adressen): -324.000 kr.
  - Afrundet: -5.000 kr.
  - Vores bud: 6.325.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2022): 5,1 mio. kr, heraf grundværdi 2,7 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 4,9 mio. kr, heraf grundværdi 2,5 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 5,6 mio. kr med overtagelse 1. august 2025.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 11. april 2025, solgt for 5,6 mio. kr, fri handel (aftalt 11. april 2025).
- solgt 15. oktober 2004, solgt for 2,3 mio. kr, fri handel.

## Huset og grunden

- 168 m² bolig, 612 m² grund, 3 badeværelser, bygget 1969.
- 1. sal: 71 m².
- Stueplan: 97 m².
- Kælder: 97 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- 97 m² i stueplan + 71 m² på 1. sal (under taget) = 168 m² bolig. Kælderen på 97 m² regnes ikke med.
- Huset: 97 m² bebygget.
- Udhus: 16 m², bygget 2007. Kortet viser én mindre bygning mere (56 m²), BBR carport 42 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 443 m². Haven ligger sydvest for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2024 og gælder til 2034; arbejder siden er ikke med i det. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Huset er allerede større end byggeretten: bygget 168 m², retten 153 m².**
- Bygget i dag 168 m², din ret 153 m² i alt.
- Hvorfor 153 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (25 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 25 % af grunden på 612 m².
- Vær opmærksom: grunden rører fortidsmindebeskyttelseslinjen helt ude i kanten (under 1% af arealet). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Bebyggelsesprocenten gælder området som helhed, ikke den enkelte ejendom - tallet er vejledende.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_9565051_1625217265653.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**3 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 2,5 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groennedammen-31-2605&lskybrud=1&src=address-md#16/55.66048/12.42704)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,6 m under terræn om vinteren. Huset har kælder - fugtsikring og omfangsdræn er relevante.
- **Trafikstøj over den vejledende grænse: 63-68 dB** (værd at kende): Fra vejtrafik. Miljøstyrelsens vejledende grænse for boliger er 58 dB. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groennedammen-31-2605&lstoej=1&src=address-md#17/55.66048/12.42704)
- **Radon: forhøjet risiko i Brøndby-området** (godt at vide): Ca. 8,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groennedammen-31-2605&lradon=1&src=address-md#11/55.66048/12.42704)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groennedammen-31-2605&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.66048/12.42704)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, 15,8 m over havet, stabilt terræn, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 2 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydvest.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Dammene parcelhuse**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_9565051_1625217265653.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Brøndbyøster Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=groennedammen-31-2605

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groennedammen-31-2605?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groennedammen-31-2605?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.66048/12.42704)
- [Solgte priser på Grønnedammen](https://grundviden.dk/vej/groennedammen-2605?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.