# Grønholtvej 35B, 3480 Fredensborg

Villa. 72 m² bolig, opført 1939, 4.999 m² grund, Fredensborg Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/groenholtvej-35b-3480?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groenholtvej-35b-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groenholtvej-35b-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95361/12.40408)
- [Solgte priser på Grønholtvej](https://grundviden.dk/vej/groenholtvej-3480?src=address-md)

## Det vigtigste

- Minus: Skovbyggelinjen dækker 100 % af grunden - nyt byggeri kræver normalt dispensation, eksisterende bygninger berøres ikke.
- Bemærk: Landzone: byggeri kræver landzonetilladelse.
- Plus: Distriktsskolen ligger i landets top 10% (karakter 8,5).
- Kun det, der skiller sig ud fra en almindelig bolig; resten står i afsnittene herunder.

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 3,0 mio. kr** (beregnet 30. oktober 2026).

- Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 2,7 og 3,4 mio. kr.
- Svarer til 42.014 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 2.662.000 kr (36.975 kr pr. m² × 72 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: +274.000 kr
  - Grund på 4.999 m²: +313.000 kr
  - Bygget 1939: -167.000 kr
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): +88.000 kr
  - Elvarme: +16.000 kr
  - Seneste ombygning 1975: -158.000 kr
  - Afrundet: -3.000 kr
  - Vores bud: 3.025.000 kr
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 1,8 mio. kr, heraf grundværdi 1,0 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 2,9 mio. kr, grundværdi 3,3 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest overdraget i familien 2003 (ingen fri handel registreret) - prisen er ingen markedspris og vises ikke.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 28. december 2003, solgt for 663.000 kr, familieoverdragelse.

## Huset og grunden

- 72 m² bolig, 4.999 m² grund, 1 badeværelse, bygget 1939, om-/tilbygget 1975.
- Stueplan: 72 m².
- Kælder: 20 m² (tæller ikke med i boligarealet).
- Hele boligen ligger i ét plan på 72 m². Under huset er der en kælder på 20 m² - den regnes ikke med i boligarealet.
- Huset: 88 m² bebygget.
- Kortet viser én mindre bygning (31 m²), BBR garage 22 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 4.880 m². Haven ligger sydøst for huset.

## Hvad du må bygge

- Adressen ligger i landzone - her gælder Planlovens § 36 for landzonetilladelsen og bygningsreglementets bebyggelsesprocent for byggetilladelsen.
- **Du må bygge ca. 412 m² mere.** Uden landzonetilladelse, med en almindelig byggetilladelse.
- Bygget i dag 88 m², din ret 500 m² i alt.
- To regler, den laveste gælder. Landzonereglen (§ 36) tillader 500 m² i alt uden landzonetilladelse. Bygningsreglementets 30 % af grunden på 4.999 m² giver ca. 1.500 m² - mere end 500, så det er landzonereglen, der begrænser her.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**Intet der skiller sig ud.**

- **Radon: forhøjet risiko i Fredensborg-området** (godt at vide): Ca. 3,5 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groenholtvej-35b-3480&lradon=1&src=address-md#11/55.95361/12.40408)
- **Drikkevandsområde** (godt at vide): Grunden ligger, hvor drikkevandet hentes. Olietank, jordvarme og nedsivning møder skærpede krav. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groenholtvej-35b-3480&ldrikkevand=1&src=address-md#14/55.95361/12.40408)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, ikke i en skybrudslavning, 22,6 m over havet, stabilt terræn, klimarobust: 100 af 100, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 3 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Fredensborg Skole (0.-9. kl.), Fredensborg Skole (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Ser noget forkert ud?

- Står der noget forkert om bygningerne (byggeår, ombygning, areal)? Det er BBR, og ejeren kan rette det med MitID på https://bbr.dk/ret. En ny bygning, fx en carport, meldes til kommunen (https://bbr.dk/kontakt-din-kommune). Så er det rettet hos os og alle andre, når BBR er opdateret.
- Er det din bolig? Så kan du selv tilføje renoveringer og se, hvad de betyder for dit skøn: https://grundviden.dk/konto/bolig/krav?slug=groenholtvej-35b-3480

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groenholtvej-35b-3480?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groenholtvej-35b-3480?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.95361/12.40408)
- [Solgte priser på Grønholtvej](https://grundviden.dk/vej/groenholtvej-3480?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.