# Grøndyssevej 23, 3210 Vejby

Villa. 253 m² bolig, opført 1973, 2.426 m² grund, Gribskov Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/groendyssevej-23-3210?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groendyssevej-23-3210?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groendyssevej-23-3210?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.06758/12.14801)
- [Solgte priser på Grøndyssevej](https://grundviden.dk/vej/groendyssevej-3210?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

**Estimeret pris ca. 4,2 mio. kr** (beregnet 25. oktober 2026).

- Halvdelen af de 120 handler i nærheden lå mellem 3,0 og 5,7 mio. kr.
- Svarer til 16.403 kr/m² bolig.
- Sådan kom vi frem til det:
  - Udgangspunkt: 4.898.000 kr. (19.360 kr. pr. m² × 253 m²: hvad et standardhus på 120 m² med 800 m² grund, bygget 2000-2014, koster pr. m² ifølge handlerne nedenfor)
  - Størrelse: -652.000 kr.
  - Grund på 2.426 m²: +269.000 kr.
  - Bygget 1973: -482.000 kr.
  - Energimærke C: +553.000 kr.
  - Vægtet mod Foreløbig vurdering (2025): -543.000 kr.
  - Brændeovn som primær varme: +103.000 kr.
  - Afrundet: +4.000 kr.
  - Vores bud: 4.150.000 kr.
- Et statistisk pejlemærke ud fra tinglyste frie handler - boligens stand, indretning og fotos kan modellen ikke se.
- Endelig vurdering (2020): 3,3 mio. kr, heraf grundværdi 509.500 kr.
- Foreløbig vurdering (2025): 3,1 mio. kr, grundværdi 5,8 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
  - Grundværdien er grunden som ubebygget ved bedst mulig udnyttelse, fx udstykning. Ejendomsværdien er ejendommen, som den står. Derfor kan grundværdien være den højeste - begge tal er Vurderingsstyrelsens. [Kilde](https://vurdst.dk/media/sb0f3vbl/bilag-e-notat-haandtering-af-ejendomme-hvor-grundvaerdien-er-markant-hoejere-end-ejendomsvaerdien-i-den-foreloebige-vurdering.pdf)
- Senest registrerede handel: 2,7 mio. kr med overtagelse 15. januar 2020.
- 2 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 15. december 2019, solgt for 2,7 mio. kr, fri handel (aftalt 15. december 2019).
- solgt 19. februar 2004, solgt for 1,0 mio. kr, fri handel (aftalt 19. februar 2004).

## Huset og grunden

- 253 m² bolig, 2.426 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1973.
- Stueplan: 253 m².
- Hele boligen ligger i ét plan på 253 m².
- Huset: 279 m² bebygget.
- Anden bygning: 150 m², bygget 1991. Kortet viser to mindre bygninger mere (195 m² og 52 m²), BBR anden bygning 127 m², udhus 28 m² - de to registre passer ikke sammen her.
- Ubebygget: 1.750 m². Haven ligger sydøst for huset.
- Huset har energimærke C. Mærket er fra 2019 og gælder til 2029. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 440 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 530 m², din ret 970 m² i alt.
- Hvorfor 970 m²? Lokalplan 10.79.1 (Lokalplan(-tillæg) for et Erhvervsområde i Vejby) sætter 40 %: 40 % af grunden på 2.426 m² er 970 m², og der står 530 m² i dag.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Lokalplanens øvrige krav. Tag, materialer, placering og byggefelter kan begrænse mere end procenten.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/20_11309124_1715001195633.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**1 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden er kortlagt for jordforurening** (værd at kende): Der er mistanke om forurening (V1) på grunden. Det kan kræve tilladelse ved byggeri og påvirke et salg. [Gratis attest for grunden →](https://jord.miljoeportal.dk/report/?elav=111355&matrnr=7ek) [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=groendyssevej-23-3210&ljord=1&src=address-md#17/56.06758/12.14801)
- **Grundvandet står højt om vinteren** (godt at vide): Ca. 0,5 m under terræn. Relevant ved byggeri med kælder og ved dræn omkring huset.
- Fint: ikke i en skybrudslavning, 21,5 m over havet, stabilt terræn, lav radonrisiko i området, ingen trafikstøj over 53 db.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- 1 jordforureningskortlægning(er) registreret på eller ved grunden.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod sydøst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Lokalplan(-tillæg) for et Erhvervsområde i Vejby**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/20_11309124_1715001195633.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Sankt Helene Skole (0.-9. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Virksomheder på adressen

- 2 virksomhed(er) er registreret på adressen. Navne, brancher og ejerforhold står på siden.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/groendyssevej-23-3210?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/groendyssevej-23-3210?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/56.06758/12.14801)
- [Solgte priser på Grøndyssevej](https://grundviden.dk/vej/groendyssevej-3210?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.