# Granvej 7B, 2791 Dragør

Villa. 348 m² bolig, opført 1972, 1.438 m² grund, Dragør Kommune.

Kilde: Grundviden, https://grundviden.dk/adresse/granvej-7b-2791?src=address-cite - opdateret hver nat fra de officielle registre.

**Videre:**
- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/granvej-7b-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/granvej-7b-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60455/12.66877)
- [Solgte priser på Granvej](https://grundviden.dk/vej/granvej-2791?src=address-md)

## Hvad boligen er værd

- Endelig vurdering (2022): 18,8 mio. kr, heraf grundværdi 8,2 mio. kr.
- Foreløbig vurdering (2024): 16,0 mio. kr, heraf grundværdi 6,1 mio. kr (boligskattens grundlag, til den endelige vurdering kommer).
  - En offentlig vurdering er ikke en markedspris.
- Senest registrerede handel: 11,3 mio. kr med overtagelse 5. september 2015.
- 3 tinglyste handler i alt på ejendommen - hele rækken står på siden.

## Til salg nu

- Udbudspris: **17,5 mio. kr** (50.287 kr/m²).
- Boligens eget areal: 348 m², 8 værelser.
- Forventet handelspris: **ca. 20,0 mio. kr**. Halvdelen af de 40 handler i nærheden lå mellem 17,0 og 23,5 mio. kr. Udbudt 12% under vores skøn.
- Mægler: Anders Hansen.
- [Se annoncen hos mægleren](https://www.lilienhoff.dk/liebhaver/29470000129/granvej-7b-2791-dragoer/)

## Salgshistorik og liggetid

- solgt 18. august 2015, solgt for 11,3 mio. kr, fri handel (aftalt 18. august 2015).
- solgt 17. juni 2005, solgt for 3,3 mio. kr, fri handel (aftalt 17. juni 2005).
- solgt 16. april 1993, solgt for 3,2 mio. kr, fri handel (aftalt 16. april 1993).

## Huset og grunden

- 348 m² bolig, 1.438 m² grund, 2 badeværelser, bygget 1972.
- 2. sal: 63 m².
- Stueplan: 285 m².
- 285 m² i stueplan + 63 m² på 2. sal (under taget) = 348 m² bolig.
- Huset: 196 m² bebygget.
- Ubebygget: 1.242 m². Haven ligger øst for huset.
- Huset har energimærke D. Mærket er fra 2021 og gælder til 2031. A er bedst, G er dårligst.

## Hvad du må bygge

- **Du må bygge ca. 83 m² mere.** Som udgangspunkt har du ret til det, hvis byggeriet overholder reglerne.
- Bygget i dag 348 m², din ret 431 m² i alt.
- Hvorfor 431 m²? Ingen lokalplan sætter en bebyggelsesprocent her, og kommuneplanens ramme (30 %) er lavere end bygningsreglementets - så er det rammen, der er loftet: 30 % af grunden på 1.438 m².
- Vær opmærksom: 48% af grunden ligger i strandbeskyttelseslinjen (ca. 738 m² er fri). Etagearealet står ved magt (bebyggelsesprocenten regnes af hele grunden), men byggeriet skal placeres uden for zonen; at bygge i den del kræver dispensation.
- Byggereglernes øvrige krav (højde, afstand til skel m.m.) gælder stadig.
- Kan det bygges i praksis? Tallet er det areal, du har ret til på papiret. Om et konkret byggeri kan lade sig gøre, afgøres af:
  - Højde og afstand til skel. Bygningsreglementet begrænser, hvor højt og hvor tæt på naboen du må bygge - tæt på skel skal byggeriet typisk holde sig lavt.
  - Servitutter. En tinglyst servitut kan forbyde eller begrænse byggeri på grunden. Vi har ikke hentet dem for denne ejendom endnu - de kan læses gratis på tinglysning.dk.
  - Naboerne. Kommunen ser på lys og indblik, når der bygges højt eller tæt på skel, og kan kræve ændringer.
  - Byggetilladelse. En ret på papiret er ikke en tilladelse: kommunen skal godkende det konkrete projekt, før du går i gang.
- Højdegrænse: 8 m.
- [Plandokumentet (PDF)](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Vejledende beregning, ikke en myndighedsafgørelse. Forudsætningerne står på siden.

## Miljø og omgivelser

**2 ting værd at kende. Resten ser fint ud.**

- **Grunden ligger i en skybrudslavning** (værd at kende): Regnvand kan samle sig op til 1,1 m ved kraftig regn. Tjek afløb og sokkelhøjde. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-7b-2791&lskybrud=1&src=address-md#16/55.60455/12.66877)
- **Højt grundvand** (værd at kende): Grundvandet står ca. 0,3 m under terræn om vinteren. Fugtsikring og dræn er relevante, især hvis du vil bygge kælder.
- **Radon: moderat risiko i Dragør-området** (godt at vide): Ca. 2,6 % af husene i området blev vurderet over 200 Bq/m³. En måling koster et par hundrede kroner og tager 2-3 vintermåneder. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-7b-2791&lradon=1&src=address-md#11/55.60455/12.66877)
- **Kun 1,2 m over havet** (godt at vide): Lavtliggende grunde er de første, havvand når ved stormflod. [Se det på kortet](https://grundviden.dk/kort?adr=granvej-7b-2791&lkote=1&src=address-md#15/55.60455/12.66877)
- Fint: ingen kortlagt forurening på grunden, stabilt terræn, ingen trafikstøj over 53 db, drikkevand under kravværdierne.
- Oversvømmelsesrisiko er vurderet for adressen.
- Ligger i et drikkevandsinteresseområde.
- Havudsigt er beregnet fra grunden.
- 1 fredning(er) berører adressen.
- 1 beskyttet naturtype(r) tæt på.
- Haven vender mod øst.
- Fjernvarmeforholdene er registreret.
- Støj fra vej og bane, luftkvalitet, radon, klimafremskrivning og solens gang time for time står med tal på siden.

## Lokalplan

- Adressen er omfattet af **Villakvarter omkring Ndr. Strandvej (delområde A)**.
- [Plandokumentet](https://dokument.plandata.dk/11_10956007_1669731742673.pdf)
- Hvad planen tillader af anvendelse, etager og højde står opsummeret på siden.

## Området

Siden har skoledistrikt: Nordstrandskolen (0.-9. kl.), Nordstrandskolen (10.-10. kl.), befolkningstal og sammensætning for området, kriminalitetstal for kommunen mod landsgennemsnittet, bredbåndshastigheder på adressen, afstand til kollektiv trafik.

## Det som kun står på siden selv

Denne oversigt er et uddrag. På adressesiden ligger desuden fotos, kortet med alle lag, solens gang over grunden sommer og vinter, naboernes solgte priser adresse for adresse, skolernes tal, transport og afstande, tegningen af grunden, og hele bygningens BBR-oplysninger rum for rum.

## Bolig, lån og forsikring

- Skal boligen finansieres? [Sammenlign boliglån hos findbank.dk](https://grundviden.dk/ud/md-bank)
- Skal den forsikres? [Sammenlign husforsikring hos findforsikring.dk](https://grundviden.dk/ud/md-forsikring)

## Videre herfra

- [Se hele adressesiden med kort, fotos og alle tal](https://grundviden.dk/adresse/granvej-7b-2791?src=address-md)
- [Få besked, når naboerne sælger - vi sender prisen på mail](https://grundviden.dk/adresse/granvej-7b-2791?vagt=nabo_salg,vaerdi&src=address-md-folg#vagt)
- [Se området på kortet](https://grundviden.dk/kort?src=address-md#16/55.60455/12.66877)
- [Solgte priser på Granvej](https://grundviden.dk/vej/granvej-2791?src=address-md)

Citér gerne med kilde og link til siden.